Kiinteistökauppa on yleensä valmis allekirjoitettavaksi noin viiden kokonaisen pankkipäivän kuluttua kaupan lähettämisestä DIASiin. Aikataulu edellyttää, että sekä myyjä että ostaja ovat sopineet oman pankkinsa kanssa kaikki kauppaan liittyvät rahoitus- ja vakuusjärjestelyt.
Pankit eivät voi edistää kauppaa allekirjoitukseen ennen kuin myyjän pankki voi sitoutua omistuksen siirtoon ja ostajan pankilla on kauppahinnan maksamiseen tarvittavat varat nostovalmiina.
Ostaja ilman lainaa -kaupoissa ei ole pankkien puolelta tavoitekäsittelyaikaa. Tapaukset vaihtelevat paljon ja vaativat usein pankissa laajempaa tarkastelua sekä selonottovelvollisuuden täyttämistä ennen kaupan hyväksymistä.
Kiinteistökaupan vaiheet ja tavoitekäsittelyajat
| Vaihe | Käsittely (tiivistettynä) | Käsittelyaika |
|---|---|---|
| 1. Välittäjä luonnostelee kauppakirjan omassa välitysjärjestelmässään | Välittäjä tekee kauppakirjaluonnoksen välitysjärjestelmässä ja tarkistaa kaupan tiedot yhdessä osapuolten kanssa ennen kaupan lähettämistä DIASiin. | Välittäjän päätettävissä |
| 2. Välittäjä lähettää kaupan DIASiin | DIAS vastaanottaa kaupan ja lähettää valmistelupyynnöt pankeille ja KVP tarkistaa lainhuutotiedot, rasitukset sekä luovuttajien tiedot ennen kaupan käynnistymistä. | Automaattinen |
| 3. Valmistelun aloitus | Pankit saavat tiedon kaupasta ja aloittavat tarkastukset. Pankit kuittaavat DIAS-järjestelmään valmisteluvaiheen aloitetuksi. | Sama päivä tai seuraava pankkipäivä |
| 4. Pankkien valmistelu | Pankit tarkastavat edellytykset, valmistelevat maksut ja vakuudet omien asiakkaiden kanssa. | Noin 5 pankkipäivää |
| 5. Allekirjoitusvaiheen käynnistys | Välittäjä käynnistää allekirjoitusvaiheen pankkien hyväksynnän jälkeen. DIAS lähettää 1. vaiheen allekirjoituskutsut kaupan osapuolille. | Kun osapuolet valmiita |
| 6. Valtuutusten allekirjoittaminen | Osapuolet allekirjoittavat ensin kaupan valtuutukset DIAS asiointipalvelussa, asiointi.dias.fi. | 24 h |
| 7. Kauppakirjan allekirjoittaminen (KVP) | Kun kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet valtuutukset. Kauppa siirtyy automaattisesti kauppakirjan allekirjoitusvaiheeseen, jossa osapuolet kutsutaan vuorollaan allekirjoittamaan kauppakirja Kiinteistövaihdannan palveluun (KVP), kiinteistoasiat.fi. | 30 vrk |
| 8. Ostajan pankin maksut | Ostajan pankki maksaa kauppahinnan myyjän pankille ja hoitaa varainsiirtoveron maksun ohjeiden mukaan. | Sama tai seuraava pankkipäivä |
| 9. Varainsiirtovero-ilmoitus | Ostaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle ennen lainhuutohakemusta. | Viimeistään kolmantena päivänä. |
| 10. Myyjän pankin maksut | Myyjän pankki hoitaa sovitut lainojen poismaksut ja tilittää myyjälle kuuluvat varat. | Sama tai seuraava pankkipäivä |
| 11. Omistuksen rekisteröinti | Kauppakirjan allekirjoitusten valmistuttua tarvittavat hakemukset lähtevät automaattisesti vireille. MML käsittelee hakemukset ja ratkaisee kiinteistöjen rekisteröintihakemukset omien käsittelyaikojen mukaisesti. Voit tarkastaa käsittelyajat täältä. | MML:n käsittelyaikojen mukaan |
| 12. Viimeistely | DIAS vastaanottaa rekisteröintitiedot MML:lta sekä pankkien kuittaukset ja kauppa siirtyy tilaan valmis. | – |
Lisätiedot vaiheittain
Alta löydät tarkemmat kuvaukset jokaisesta vaiheesta. DIAS viestii kaupan osapuolille vaiheissa 2, 5 ja 6. Näiden vaiheiden lisätiedoissa on lyhyesti kerrottu viestien sisällöt.
Välittäjä tekee kauppakirjaluonnoksen omassa välitysjärjestelmässään syöttämällä järjestelmään pyydetyt tiedot kaupasta. Annettujen tietojen perusteella DIAS luo kauppakirjaluonnoksen lähettämällä kaupan tiedot Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palveluun (KVP).
Tässä yhteydessä Maanmittauslaitos tarkistaa, että kaupan tietoihin annetut myyjätiedot, kiinteistö- tai laitostunnus ja listattujen panttikirjojen koodit ovat oikein. Kaikkien kaupan tietoihin listattujen panttikirjojen tulee olla kaupalle merkityn myyjän pankin hallussa (poikkeuksena mahdolliset vuokranmaksun vakuutena olevat panttikirjat vuokraoikeuden kaupassa).
Kun välittäjä saa välitysjärjestelmäänsä kauppakirjaluonnoksen, voi hän ladata sen ja lähettää sen parhaaksi katsomallaan tavalla kaupan osapuolille kommentoitavaksi. Luonnosvaiheessa välittäjä voi muokata kauppakirjaa tekemällä uuden kauppakirjaluonnoksen eli lähettämällä päivitetyt tiedot DIASiin.
Ennen kaupan lähetystä pankeille välittäjän tulee lisätä kaupan edellyttämät pakolliset liitteet, jotka ovat päivätty kaupan käynnistyspäivälle.
Kiinteistökaupassa pakollisia liitteitä ovat lainhuutotodistus ja rasitustodistus.
Vuokraoikeuden siirrossa pakollisia liitteitä ovat vuokraoikeustodistus, rasitustodistus, kiinteistön lainhuutotodistus ja rasitustodistus sekä vuokrasopimuksen kopio.
Määräosan kaupoissa pakollisena liitteenä kaupan tietoihin vaaditaan edellisten lisäksi aina hallinnanjakosopimus.
Välitysjärjestelmä lähettää valmistelupyynnön pankeille. Kun kauppa on lähetetty pankkien valmisteluun, kaupan tietoja tai kauppakirjaa ei voi enää muokata.
Kaupan osapuolille lähetettävät viestit tässä vaiheessa
DIAS lähettää sähköpostin otsikolla DIAS-kaupan aloitus, kun kaupan tiedot on lähetetty DIASiin. Viestissä kerrotaan, että pankki on kaupan osapuoleen tarvittaessa yhteydessä valmistellakseen kiinteistökauppaan liittyvät asiat.
Viestissä kerrotaan myös DIASin asiointipalvelusta (asiointi.dias.fi), jonka kautta kaupan osapuoli voi seurata kauppansa etenemistä.
DIASin lähettämä viesti on saatavilla suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi.
Pankit ja KVP saavat kaupan tiedot ja aloittavat tarkastukset. Pankit kuittaavat valmistelun aloitetuksi, kun kaupan käsittely on käynnistetty.
Pankit tarkastavat vakuudet, lainat ja muut kaupan edellytykset sekä sopivat asiakkaidensa kanssa tarvittavat toimenpiteet ja rahaliikenteen.
Vaihe kestää lähtökohtaisesti noin 5 pankkipäivää, mutta yksittäisen kaupan kesto voi vaihdella tapauskohtaisesti.
Kun pankit ovat hyväksyneet tarkastukset, kauppa voi edetä ja välittäjä käynnistää allekirjoitusvaiheen DIASissa.
Kiinteistökaupan allekirjoitusvaihe on 2-vaiheinen, jossa ensin kaikilta osapuolilta kerätään valtuutukset, jotta pankit voivat toimia heidän asiamiehinä kaupan tulevissa vaiheissa. Kaikkien osapuolten allekirjoitettua valtuutukset, kauppa siirtyy automaattisesti Kiinteistövaihdannan palveluun, jossa osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan jokainen vuorollaan.
Allekirjoitusvaiheen käynnistyessä DIAS lähettää allekirjoituskutsut kaupan osapuolille.
Kaupan osapuolille lähetettävät viestit tässä vaiheessa
DIAS lähettää sähköpostin otsikolla Allekirjoituskutsu, kun välittäjä on käynnistänyt allekirjoitusvaiheen. Allekirjoituskutsu on voimassa 24 tuntia ja viestissä on linkki asiointipalveluun, josta osapuolet siirtyvät allekirjoittamaan.
DIASin lähettämä viesti on saatavilla suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi.
Kiinteistökaupan allekirjoittaminen tapahtuu kahdessa vaiheessa. Välittäjän käynnistettyä allekirjoitusvaiheen kaikki kaupan osapuolet saavat ensin kutsun allekirjoittaa tarvittavat valtuutukset DIAS asiointipalvelussa (asiointi.dias.fi).
Valtuutusallekirjoitukset tulee tehdä 24 tunnin kuluessa allekirjoituskutsun lähettämisestä.
Kun kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet valtuutukset, kauppa siirtyy suoraan Kiinteistövaihdannan palveluun, jossa osapuolten tulee allekirjoittaa kauppakirja omalla vuorollaan. Lisätietoja löydät tästä alta kohdasta 7. Kauppakirjan allekirjoittaminen (KVP)
Kaupan osapuolille lähetettävät viestit tässä vaiheessa
DIAS lähettää sähköpostin otsikolla Allekirjoituskutsu, kun välittäjä on käynnistänyt allekirjoitusvaiheen. Allekirjoituskutsu on voimassa 24 tuntia ja viestissä on linkki asiointipalveluun, josta osapuolet siirtyvät allekirjoittamaan.
DIASin lähettämä viesti on saatavilla suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi.
Kauppakirja allekirjoitetaan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP) osoitteessa kiinteistoasiat.fi. Maanmittauslaitos lähettää kaupan osapuolille kutsusähköpostit vuorollaan.
Kauppakirjan allekirjoitukset tehdään KVP:ssä hierarkisesti. Ensin kaupan myyjä/yksi myyjistä (luonnoksen vastaanottaja) saa kutsun vastaanottaa saapuva luovutuskirja. Kun asiakirja on vastaanotettu palvelussa, niin myyjät voivat allekirjoittaa kauppakirjan.
Ostajat voivat allekirjoittaa kauppakirjan vasta sen jälkeen, kun kaikki myyjät ovat sen allekirjoittaneet ensin. Viimeistään viimeisen allekirjoittajan, joka on siis aina rooliltaan ostaja, tulee maksaa Maanmittauslaitoksen perimä asiointimaksu, ennen allekirjoitusta.
Kaupan osapuolille lähetettävät viestit.
MML lähettää allekirjoituskutsut kaikille kaupan osapuolille, siinä vaiheessa, kun heiltä odotetaan toimia.
Kun kaikki kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan, DIAS lähettää sähköpostin, jossa kerrotaan, että allekirjoitettu kauppakirja on ladattavissa asiointipalvelussa.
DIASin lähettämä viesti on saatavilla suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi.
Ostajan pankki maksaa kauppahinnan myyjän pankin tilille ja hoitaa varainsiirtoveron maksun ostajan puolesta sovitulla tavalla.
Maksut suoritetaan yleensä saman pankkipäivän aikana, jos allekirjoitukset valmistuvat ennen klo 14 pankkipäivänä, muutoin viimeistään seuraavana pankkipäivänä.
Ostajan tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen 3 päivän kuluessa. Ilmoitus tulee tehdä myös tilanteissa, joissa ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.
Jos ostajia on useampi, jokainen ostaja tekee ilmoituksen omalta osaltaan.
Ostajille lähetettävä viesti.
DIAS lähettää ostajille sähköpostilla ohjeet varainsiirtoveroilmoituksen tekemiseen, kun kaikki kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan KVP:ssa.
DIASin lähettämä viesti on saatavilla suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi.
Myyjän pankki maksaa välityspalkkion ja tilittää myyjälle kuuluvan osuuden kauppahinnasta sekä hoitaa sovitut toimet kuten lainojen poismaksut.
Kauppakirjan allekirjoitusten valmistuttua tarvittavat hakemukset omistuksen rekisteröimiseksi lähtevät automaattisesti vireille. Maanmittauslaitos käsittelee hakemukset ja ratkaisee kiinteistöjen rekisteröintihakemukset omien käsittelyaikojen mukaisesti. Voit tarkastaa käsittelyajat MML-sivuilta.
Kun omistuksen rekisteröinti on valmistunut, tiedot välittyvät DIASiin ja ostajan pankki kuittaa kaupan valmiiksi. Välittäjä näkee tiedon kaupan siirtymisestä tilaan valmis omassa välitysjärjestelmässään.