Lähtökohtaisesti DIAS-kiinteistökauppa on valmis allekirjoitettavaksi noin viiden pankkipäivän kuluttua kaupan lähettämisestä DIASiin. Yksittäisen kaupan valmistelun kesto on asiakas- ja pankkikohtainen. Kestoa voi pidentää esimerkiksi myyjän lainojen uudelleenjärjestelyt, ostajan keskeneräiset lainaneuvottelut, ostajan tarve muille vakuuksille ostettavan kohteen lisäksi tai viime hetken muutokset lainoihin.
Kiinteistökaupan vaiheet ja tavoitekäsittelyajat
| Vaihe | Käsittely | Käsittelyaika |
|---|---|---|
|
1. Kaupan ehtojen |
Välittäjä aloittaa kauppakirjan luonnostelun omassa välitysjärjestelmässään syöttämällä järjestelmään pyydetyt tiedot kaupasta. Annettujen tietojen perusteella DIAS luo kauppakirjaluonnoksen lähettämällä kaupan tiedot Maanmittauslaitoksen Kiinteistö-vaihdannan palveluun (KVP). Tässä yhteydessä MML tarkistaa, että kaupan tietoihin annetut myyjätiedot, kiinteistö- tai laitostunnus ja kaupassa siirtyvien panttikirjojen koodit ovat oikein. Kaikki kaupan tietoihin listatut panttikirjat on oltava kaupalle merkityn myyjän pankin hallussa (pl. vuokran vakuutena olevat panttikirjat). Kun välittäjä saa välitysjärjestelmäänsä kauppakirjaluonnoksen, voi hän ladata sen itselleen ja lähettää kaupan osapuolille kommentoitavaksi DIASin ulkopuolella. Luonnosvaiheessa kauppakirjaa voi vielä muokata tekemällä uuden kauppakirja-luonnoksen eli lähettämällä päivitetyt tiedot DIASiin. |
Ei DIASissa sovittua käsittelyaikaa |
| 2. Kaupan lähettäminen pankkien valmisteluun | Kun ostaja ja myyjä ovat hyväksyneet kauppakirjan luonnoksen, voi kauppakirjan ja kaupan tiedot lähettää pankkien valmisteluun. Tämän jälkeen kaupan tietoja tai kauppakirjaa ei voi enää muokata. | Automaattinen, yleensä muutamia sekunteja |
| 3. Valmistelun aloitus | Myyjän pankki ja ostajan pankki saavat kaupan tiedot ja aloittavat valmistelun. Pankit kuittaavat valmistelun aloitetuksi. | Samana päivänä tai viimeistään seuraavana pankkipäivänä |
| 4. Myyjän ja ostajan pankin valmistelu |
Myyjän ja ostajan pankki on yhteydessä kaupan osapuoliin ja sopii tarvittavat toimenpiteet kauppaan liittyen. Myyjän pankki sopii asiakkaansa kanssa mm. mahdolliset lainojen poismaksut, vakuuksien uudelleen järjestelyt sekä kauppaan liittyvän rahaliikenteen. Lisäksi kaupan valmistelu-vaiheessa myyjän pankki antaa DIASissa sitoumuksen välittäjän listaamien panttikirjojen siirrolle. Ostajan pankki sopii asiakkaansa kanssa tarvittavat asiat ja varmistaa, että laina on nostovalmis. Tämän lisäksi ostajan pankki käy asiakkaansa kanssa läpi varainsiirtoveroon liittyvät yksityiskohdat, sillä kiinteistön tai vuokraoikeuden kaupoissa varainsiirtoverotieto ei tule välittäjältä. Ostajan pankki myös tarkastaa välittäjän listaamien olemassaolevien panttikirjojen koodit ja että kaikki panttikirjat on listattu kaupan tietoihin. Mahdolliset uudet haettavat panttikirjat ostajan pankki hakee DIASin ulkopuolella. Pankit kuittaavat valmisteluvaiheen kaupalla tehdyksi, kun kauppa voi pankin puolesta edetä allekirjoituksiin. |
Kun pankki ja kaupan osapuolet ovat sopineet tarvittavat asiat. Lähtökohtaisesti 5 pankkipäivän kuluttua kaupan lähettämisestä pankkien valmisteluun. |
| 5. Kaupan allekirjoitusten käynnistäminen | Välittäjä voi käynnistää allekirjoitusvaiheen heti, kun molemmat pankit ovat kuitanneet kaupan valmistelun tehdyksi. Kun allekirjoitusvaihe on käynnistetty, DIAS lähettää valtuutusten allekirjoituskutsut kaupan osapuolille välittömästi. | Kun välittäjä on varmistanut osapuolten olevan allekirjoitus-valmiudessa |
| 6. Allekirjoittaminen |
Ennen kauppakirjan allekirjoittamista DIAS-kiinteistökaupassa osapuolten on aina ensin allekirjoitettava tarvittavat pankkien valtuutukset. Kun välittäjä käynnistää allekirjoitusvaiheen, DIAS lähettää kaupan osapuolille allekirjoituskutsut, minkä jälkeen kaupan osapuolilla on 24 tuntia aikaa käydä allekirjoittamassa valtuutukset osoitteessa asiointi.dias.fi. Kun kaikki kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet pankkien valtuutukset, allekirjoitusprosessi siirtyy DIASista KVP:hen, jossa osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan kukin vuorollaan. Kaupan osapuolet saavat sähköpostilla kutsun kauppakirjan allekirjoittamiseen. Allekirjoitus tehdään osoitteessa kiinteistoasiat.fi. KVP:ssä allekirjoittaa aina ensin myyjä ja sitten vasta ostaja. Viimeisen allekirjoittajan maksettavaksi jää KVP:n asiointimaksu. |
Osapuolilla on 24 tuntia aikaa allekirjoittaa valtuutukset asiointi.dias.fi-sivustolla. KVP:ssä sekä myyjällä että ostajalla on 30 päivää aikaa allekirjoittaa kauppa. |
| 7. Kauppa on toteutunut | Tieto allekirjoitusvaiheen valmistumisesta siirtyy DIASiin, joka hakee ostajien VSV-tiedot Verohallinnon rajapinnasta ja siirtää kaupan ostajan pankin maksuvaiheeseen. Maanmittauslaitos käynnistää automaattisesti omistuksen rekisteröintiprosessin allekirjoitusten jälkeen. | |
| 8. Ilmoitus Verohallinnolle | Ostajan on kiinteistön ja vuokraoikeuden kaupoissa tehtävä varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle itse. Ostajan tulee tehdä ilmoitus myös siinä tapauksessa, vaikka hänen ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Jos ostajia on useampi, jokaisen ostajan täytyy tehdä ilmoitus omalta osaltaan. Varainsiirtoveroilmoitus tulee olla tehty, jotta omistuksen rekisteröintihakemus voidaan käsitellä loppuun. | Viimeistään kolmantena päivänä kauppakirjan allekirjoituksesta tai viimeistään seuraavana mahdollisena pankkipäivänä |
| 9. Ostajan pankin maksut |
Ostajan pankki maksaa kauppahinnan myyjän pankin tilille ja lataa kauppahinnan maksukuitin DIASiin. Ostajan pankki maksaa myös mahdollisen varainsiirtoveron ostajan puolesta. Maksut suoritetaan saman pankkipäivän aikana, mikäli kauppa allekirjoitetaan ennen klo 14 ja viimeistään seuraavana pankkipäivänä, mikäli kauppa allekirjoitetaan klo 14 jälkeen. Kauppahinnan maksukuitti siirtyy DIASista Maanmittauslaitokselle omistuksen rekisteröintihakemusta varten. Mikäli kaupassa panttikirjat siirtyvät, DIAS lähettää automaattisesti siirtohakemuksen KVP:hen odottamaan myyjän pankin hyväksyntää. DIAS lähettää ostajalle pyynnön ja ohjeet varainsiirtoveroilmoituksen tekemiseen ja siirtää kaupan myyjän pankin maksuvaiheeseen. |
Sama päivä tai viimeistään seuraava pankkipäivä |
| 10. Myyjän pankin maksut ja pantti-kirjojen siirto |
Myyjän pankki maksaa kauppahinnan myyjälle, mahdollisen välityspalkkion ja hoitaa mahdol-liset lainojen poismaksut, joista on sovittu myyjän kanssa kaupan valmisteluvaiheessa. Maksut suoritetaan saman pankkipäivän aikana, mikäli ostajan pankin maksut suoritetaan ennen klo 14 ja viimeistään seuraavana pankkipäivänä, mikäli maksut kuitataan klo 14 jälkeen. Mikäli kaupassa panttikirjat siirtyvät, myyjän pankki käy hyväksymässä panttikirjojen siirtohakemuksen KVP:ssä, jonka jälkeen DIAS automaattisesti siirtää kaupan seuraavaan vaiheeseen. |
Sama päivä tai viimeistään seuraava pankkipäivä |
| 11. Omistuksen rekisteröinti | Kun ostaja on täyttänyt varainsiirtovero-ilmoituksen oikein ja lähettänyt sen Verohallinnolle, Verohallinto vahvistaa Maanmittauslaitokselle, että ilmoitus on vastaanotettu. Tämän jälkeen Maanmittauslaitos ratkaisee lainhuudon tai rekisteröi vuokraoikeuden siirron. DIAS välittää tiedon omistuksen rekisteröinnistä kaupan pankeille, jotka kuittaavat kaupan valmiiksi. Välittäjä näkee tiedon kaupan valmistumisesta välitysjärjestelmästään. |
|