DIAS-kiinteistökaupassa kauppakirja on rakenteellinen eli se muodostuu välittäjän täyttämien tietojen perusteella. Välittäjä aloittaa kauppakirjan luomisen tekemällä kauppakirjaluonnoksen välitysjärjestelmässään.
Kauppakirjan luonnostelu
Välittäjä tekee kauppakirjaluonnoksen omassa välitysjärjestelmässään syöttämällä järjestelmään pyydetyt tiedot kaupasta. Annettujen tietojen perusteella DIAS luo kauppakirjaluonnoksen lähettämällä kaupan tiedot Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palveluun (KVP). Tässä yhteydessä Maanmittauslaitos tarkistaa, että kaupan tietoihin annetut myyjätiedot, kiinteistö- tai laitostunnus ja listattujen panttikirjojen koodit ovat oikein. Kaikki kaupan tietoihin listatut panttikirjat on oltava kaupalle merkityn myyjän pankin hallussa (pl. mahdolliset vuokranmaksun vakuutena olevat panttikirjat vuokraoikeuden kaupassa).
Kun välittäjä saa välitysjärjestelmäänsä kauppakirjaluonnoksen, voi hän ladata sen itselleen ja lähettää sen parhaaksi katsomallaan menetelmällä kaupan osapuolille kommentoitavaksi. Luonnosvaiheessa välittäjä voi muokata kauppakirjaa tekemällä uuden kauppakirjaluonnoksen eli lähettämällä päivitetyt tiedot DIASiin.
Kun ostaja ja myyjä ovat hyväksyneet kauppakirjaluonnoksen, voi kauppakirjan ja kaupan tiedot lähettää pankeille valmisteluvaiheeseen. Ennen kaupan lähetystä pankeille, välittäjän tulee lisätä kaupan edellyttämät pakolliset liitteet, jotka ovat päivätty kaupan käynnistyspäivälle. Kiinteistökaupassa pakollisia liitteitä ovat lainhuutotodistus ja rasitustodistus. Vuokraoikeuden siirrossa pakollisia liitteitä ovat vuokraoikeustodistus, rasitustodistus, kiinteistön lainhuutotodistus ja rasitustodistus sekä vuokrasopimuksen kopio. Kun kauppa on lähetetty pankkien valmisteluun, kaupan tietoja tai kauppakirjaa ei voi enää muokata. Katso kaupan vaiheet ja käsittelyajat täältä.
Kauppakirjassa on aina mukana 4 valmista ehtoa
DIAS-kiinteistökaupoissa kauppakirjaan muodostuu neljä valmista ehtoa, joiden sisältöä välittäjä ei voi muokata. Välitysjärjestelmä hakee valmiit ehdot automaattisesti kauppakirjaluonnokselle. Välittäjä voi lisätä pakollisten ehtojen lisäksi muita ehtoja kauppakirjalle tai ehtoliitteeseen, mutta muut ehdot eivät saa olla ristiriidassa valmiiden ehtojen kanssa. Valmiit ehdot ovat esitelty alla:
Yleistä tietoa DIAS-kiinteistökaupasta / Yleistä tietoa vuokraoikeuden DIAS-kaupasta
Ehdossa kerrotaan, että kiinteistökauppa toteutetaan digitaalisesti DIAS-palvelua sekä Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelua hyödyntäen. Ehdossa on myös lisätietoja DIAS-kaupan kulusta ja allekirjoitusvaiheesta.
Esimerkki kiinteistökaupan ehdosta:
Tämän kauppakirjan mukainen kiinteistökauppa toteutetaan digitaalisesti DIAS-palvelua sekä Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelua (jäljempänä myös KVP) hyödyntäen. Digitaalinen kiinteistökauppa etenee vaiheittain ja alkaa kaksivaiheisella allekirjoitusprosessilla. Allekirjoitusprosessissa ostaja ja myyjä allekirjoittavat ensin kaupan hoitamiseen tarvittavat valtuutukset pankeille DIAS-palvelussa osoitteessa asiointi.dias.fi. Tämän jälkeen allekirjoitetaan kauppakirja Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. KVP:ssä myyjät allekirjoittavat kauppakirjan ensin ja tämän jälkeen kauppakirjan allekirjoittavat ostajat. Osana allekirjoitusprosessia on viimeistään jälkimmäisen allekirjoittajista maksettava Maanmittauslaitoksen ko. palvelun käyttämisestä perimä asiointimaksu. Kun tarvittavat valtuutukset ja kauppakirja on allekirjoitettu, maksaa ostajan pankki kauppahinnan kauppakirjassa sovitun mukaisesti. Maksuissa noudatetaan DIAS alustan toimijoiden yhteisesti sopimia aikatauluja, joita pankit noudattavat, mikäli maksulle ei ole ilmennyt estettä. Kauppahinta maksetaan ostajan antaman valtuutuksen perusteella.
Tämä kauppakirja allekirjoitetaan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. Kauppa toteutetaan tämän kauppakirjan tietojen sekä asiointi.dias.fi-osoitteessa annettujen valtuutuksien perusteella. Mikäli allekirjoitetun kauppakirjan mahdollisissa liitteissä sovittu on ristiriidassa allekirjoitetussa kauppakirjassa sovitun kanssa, noudatetaan allekirjoitetun kauppakirjan sisältöä liitteiden sijaan.
Kauppahinnan maksaminen
DIAS-kaupassa koko kauppahinta maksetaan yhdessä erässä kauppakirjan allekirjoitusten jälkeen, joka kerrotaan ehdossa. Ehdossa määritellään myös kaupan purkamisesta aiheutuva sopimussakko, joka muodostuu ehtoon välittäjän täyttämän summan mukaisesti.
Maakaaren mukaan myyjällä on oikeus purkaa kauppa ja vaatia vahingonkorvausta, jos ostaja ei sovittuna aikana maksa kauppahintaa kokonaan ja viivästys on olennainen, koska kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden siirtymisen ehtona (Maakaari 540/1995 2 luku 28 §). Tämän vuoksi DIAS-kiinteistökaupassa myyjällä on oikeus saada kaupan purkamisesta sopimussakko, jos kauppahintaa ei makseta eräpäivänä. Maksun eräpäiväksi on määritelty ehdossa kaupan syntymistä (kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoittaneet kauppakirjan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa) seuraava toinen pankkipäivä. Maakaaren mukaan, jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta tai purkaa kauppaa.
Sopimussakko täydentyy automaattisesti ehtoon välittäjän täyttämien tietojen perusteella. Kauppahinnan maksua kuvaava ehto on:
Koko kauppahinta maksetaan yhdessä erässä kauppakirjan allekirjoitusten jälkeen.
Jos kauppahintaa ei makseta eräpäivänä, on myyjällä oikeus purkaa kauppa ja saada kaupan purkamisesta aiheutuvana sopimussakkona <xx> euroa. Myyjällä ei ole oikeutta muuhun korvaukseen. Osapuolet ovat tietoisia, että kaupan purkaminen edellyttää joko kaupanvahvistajan vahvistamaa purkusopimusta tai oikeuden lainvoimaista tuomiota. Eräpäiväksi on osapuolten kesken sovittu kaupan syntymistä (kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoittaneet kauppakirjan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan Palvelussa) seuraava toinen pankkipäivä.
Huomioi erityisesti
Välittäjä voi halutessaan lisätä kauppakirjaan oman ehdon, jossa määritellään edellytykset kohdassa Kauppahinnan maksaminen mainitun purkuoikeuden käyttämiselle, esim. kirjallinen vaatimus.
Omistajuuden siirtyminen
DIAS-kaupoissa omistusoikeus siirtyy aina kauppahinnan maksun jälkeen. Omistajuuden siirtymistä kuvaava ehto on:
Omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle, kun koko kauppahinta on maksettu.
Panttikirjojen siirtymisen ehto
Panttikirjan siirtyminen myyjän pankilta ostajan pankille on määritelty ehdossa. Ehdossa otetaan myös huomioon kaupat, joissa myyjän ja ostajan pankki ovat samat, jolloin panttikirjat eivät siirry. Panttikirjakoodit sekä myyjän pankin nimi täydentyvät automaattisesti ehtoon välittäjän täyttämien tietojen perusteella.
Esimerkki kiinteistökaupan panttikirjan siirtoa kuvaavasta ehdosta:
Kaupan kohteena olevaan kiinteistöön kohdistuu kauppakirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta ilmenevät kiinnitykset, joita vastaavat seuraavat sähköiset panttikirjat: <panttikirjojen koodit>. Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että kaupan kohdetta ei rasita mitkään muut kiinnitykset, velvoitteet tai muut rasitukset, kuin edellä mainitut kiinnitykset, eikä uusia asioita ole vireillä. Kiinnityksiä vastaavien sähköisten panttikirjojen saajaksi merkitty <myyjän pankki> siirtää panttikirjat ostajan pankin nimiin, kun kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet tämän kauppakirjan ja kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu myyjän pankin erikseen ilmoittamalle tilille. Tätä varten <myyjän pankki> on antanut DIAS-palvelussa erillisen sitoumuksen ostajan pankille. Ostaja vastaa panttikirjojen siirtokustannuksista.
Jos kyseessä on myyjä ilman panttivastuita -kiinteistökauppa, jossa panttikirjat ei siirry myyjän pankilta ostajan pankille, panttikirjojen siirtymisen ehto korvataan uudella ehdolla. Uusi ehto on nimeltä Kaupan kohteen kiinnitykset. Ehdossa kuvataan, että kaupan kohteeseen ei kohdistu kauppakirjan liitteenä olevan rasitustodistuksen mukaan kiinnityksiä.
Ei purkavaa tai lykkäävää maksuehtoa
Huomaathan, että DIAS-kiinteistökaupoissa ei voi määritellä muita lykkääviä tai purkavia maksuehtoja Kauppahinnan maksaminen-ehdon lisäksi.
Puolison suostumus
Mikäli kaupan toteuttamiseksi vaaditaan puolison suostumus, välittäjä täyttää suostumuksen antajan tiedot välitysjärjestelmään ennen kuin kauppa lähetetään pankkien valmisteluun. Kun kauppa on kauppakirjan allekirjoitusvaiheessa, suostumuksen antaja saa Maanmittauslaitokselta erillisen kutsun antamaan suostumuksen. Erillistä liitettä suostumuksen antajalta ei tarvita.
Mitä mukaan rakenteelliseen kauppakirjaan ja mitä liitteille?
Rakenteellisessa kauppakirjassa on mukana aina 4 pakollista ehtoa, joiden lisäksi välittäjä voi lisätä muita tarpeellisia ehtoja rakenteelliseen kauppakirjaan tai erilliseksi liitteeksi, johon viitataan kauppakirjassa.
Kaikki olennaiset ja kaupantekoon tarvittavat ehdot tulee olla joko rakenteellisessa kauppakirjassa tai liitteissä, jotta osapuolet näkevät ne allekirjoitusten yhteydessä ja jotta ehdoista jää jälki allekirjoitettavaan asiakirjaan. Allekirjoitettavassa asiakirjassa näkyy aina lista liitteistä, jotka on lisätty kaupalle ja jotka ovat olleet mukana allekirjoituksissa.
Maanmittauslaitos ohjeistaa liitteistä myös omilla sivuillaan. Viranomaisen ohjeet löytyvät täältä.
Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan sähköiseen kauppakirjapohjaan on merkittävä luovutuksen olennaiset ehdot, esim. lykkäävät/purkavat ehdot ja vallintarajoitukset. Huomaathan, että DIAS-kiinteistökaupoissa ei voi määritellä muita lykkääviä tai purkavia ehtoja kauppahinnan maksun lisäksi.