En DIAS-affär framskrider alltid med samma process, ett steg i taget. Mäklaren kan följa affärens förlopp i sitt eget förmedlingssystem som visar i vilket skede affären befinner sig. Parterna i affären kan följa affärens förlopp i DIAS e-tjänst på webbplatsen e-tjanst.dias.fi.
- När ska affären skickas till DIAS?
- Målsatt behandlingstid för förberedelsefasen
- Förloppet för affärer med bostadsaktier
- Förloppet för fastighetsaffärer
När ska affären skickas till DIAS?
När ska köpet skickas till DIAS?
En DIAS-affär kan inledas genast när köpevillkoren har avtalats mellan köparen och säljaren, parterna har bekräftat att bankärendena är i ordning inför köpet och köpebrevet är i sin slutgiltiga form. Det är bra att observera att om köparens låneförhandlingar är i ett tidigt skede eller ännu kommande, kan det ta tid att komma överens om bankärendena, och affären framskrider då inte nödvändigtvis inom fem bankdagar. Köpebrevet skickas inte till banken på förhand via e-post, utan banken sköter förberedelserna och granskningen av köpet som en del av DIAS-processen.
Det rekommenderas att köpet skickas till DIAS så tidigt som möjligt, eftersom bankerna oftast behandlar köp som skickas till DIAS i den ordning de anlänt. Särskilt vid månadsskifte rekommenderas det att köpen skickas i god tid, till exempel sju bankdagar före den eftersträvade underskriftsdagen.
Det är bra att observera att det inte längre går att ändra några uppgifter i DIAS efter att affären har inletts, så det är bra att vara noggrann med riktigheten i de angivna uppgifterna och köpebrevet. Om uppgifterna om affären eller köpebrevet behöver ändras efter att affären har inletts, ska det avbrytas och startas om från början.
Målsatt behandlingstid för förberedelsefasen
I regel är en DIAS-affär klar att undertecknas cirka fem bankdagar efter att den har skickats till DIAS. Längden på förberedelsen för en enskild affär är dock alltid kund- och bankspecifik. Vänligen observera att banken börjar förbereda affären från och med följande hela bankdag efter att den inletts. Det innebär att om affären inleds till exempel på måndag är den första förberedelsedagen tisdag.
Bankerna kontaktar sina kunder under förberedelsefasen. Om bankens förberedelser inte kan genomföras inom den målsatta tidsramen (5 bankdagar), får mäklaren en ny tidsuppskattning som skickats av den aktuella banken per e-post. Informationen visas också i förmedlingssystemet. Banken kan markera affären som granskad när alla dokument är i ordning och undertecknade. Bland annat ska köparens finansiering vara klar och lånet kunna lyftas.
Observera särskilt
Den målsatta tiden för förberedelsefasen av affären är inte samma sak som betalningsvillkoret för köpesumman. Om du i köpebrevet fastställer ett datum då köpesumman senast ska betalas, se till att det är minst 7 bankdagar efter inledandet av affären så att det finns tillräckligt med tid för både bankens förberedelsefas och underteckningsfasen. Räkningen av bankdagar börjar dagen efter inledandet.
Observera också att det inte finns några målsatta tider för förberedelsefasen i dödsbons affärer och inte heller i affärer där köparen inte tar lån, eftersom fallen skiljer sig mycket från varandra.
Förloppet för affärer med bostadsaktier
Mäklaren kan skicka affären till DIAS via sitt förmedlingssystem när köpebrevet är klart och köparen och säljaren har godkänt det. Tillsammans med affären skickas de uppgifter och bilagor som behövs för att förbereda affären.
Bankerna förbereder och kontrollerar affären. Längden på förberedelsen för en enskild affär är alltid kund- och bankspecifik. I princip är DIAS-affären klar att undertecknas cirka fem hela bankdagar efter att affären har skickats till DIAS. Förberedelsefasens längd kan förlängas till exempel genom omarrangemang av säljarens lån, köparens pågående låneförhandlingar, köparens behov av andra säkerheter utöver det objekt som ska köpas eller ändringar i lånen i sista stund.
Mäklaren startar underteckningsfasen i sitt förmedlingssystem. Parterna i köpet får en inbjudan per e-post att underteckna köpedokumenten. Parterna har 24 timmar på sig att underteckna köpet. Parterna kan också underteckna köpebrevet direkt genom att skriva in adressen e-tjanst.dias.fi sin webbläsare. Parterna identifierar sig i e-tjänsten med personliga bankkoder, mobilcertifikat eller Hightrust.id-appen.
Köparen och säljaren undertecknar köpedokumenten och ger nödvändiga fullmakter till bankerna för att göra betalningarna och registrera ägandet. I samband med underteckningen identifierar parterna sig med personliga bankkoder, mobilcertifikat eller Hightrust.id-appen.
Bankerna sköter betalningen av köpesumman, överlåtelseskatten och förmedlingsarvodet. Bankerna utför också åtgärder i anslutning till registrering av ägandet beroende på typ av affär.
Mäklaren gör en överlåtelseskattedeklaration när köpesumman och eventuell överlåtelseskatt har betalats i köparens bank. Mäklaren kan ladda ner dokumenten för DIAS-affären från sitt förmedlingssystem och vid behov skicka dem till disponenten.
Se närmare beskrivningar av faserna i affärer med bostadsaktier och behandlingstiderna här.
Förloppet för fastighetsaffärer
Mäklaren utarbetar köpebrevet och skickar det till parterna i köpet för godkännande. När parterna har godkänt köpebrevets innehåll skickar mäklaren uppgifterna om köpet till bankerna i DIAS för behandling.
Både köparens och säljarens bank sköter de förberedelser som behövs för köpet tillsammans med sina kunder. Bankerna markerar att förberedelserna har gjorts för köpet när de nödvändiga frågorna har avtalats med parterna i köpet och köpet från bankens sida kan gå vidare till handelsfasen.
Mäklaren kan starta underteckningen av köpet när båda bankerna har meddelat i DIAS att förberedelserna för köpet har slutförts.
När objektet för en DIAS-affär är en fastighet eller en arrenderätt till en fastighet, görs underskrifterna i två steg. Först får parterna i köpet en inbjudan att underteckna fullmakterna för köpet i e-tjänsten (e-tjanst.dias.fi).
När alla parter i affären har undertecknat fullmakterna får var och en av parterna en inbjudan att underteckna köpebrevet i Lantmäteriverkets elektroniska fastighetsöverlåtelsetjänst på webbplatsen kiinteistoasiat.fi. I båda tjänsterna identifierar man sig med personliga bankkoder, mobilcertifikat eller Hightrust.id-appen.
När köpebrevet har undertecknats i fastighetsöverlåtelsetjänsten överförs uppgiften om att affären slutförts till bankerna via DIAS. Därefter sköter bankerna betalningarna i enlighet med de fullmakter som parterna i köpet gett.
Om det finns pantbrev som ska överföras i köpet skickar DIAS automatiskt en överföringsansökan till fastighetsöverlåtelsetjänsten för att invänta godkännande från säljarens bank. Säljarens bank godkänner överföringen av pantbreven i fastighetsöverlåtelsetjänsten när banken har mottagit köpesumman från köparens bank.
I en DIAS-fastighetsaffär ska köparen själv göra en överlåtelseskattedeklaration till Skatteförvaltningen. Köparen ska göra deklarationen även om han eller hon inte behöver betala överlåtelseskatt. Om det finns flera köpare ska varje köpare göra en deklaration för sin egen del. En överlåtelseskattedeklaration måste vara gjord för att ansökan om registrering av ägande ska kunna slutföras.
Köparens bank laddar upp kvittot på betalningen av köpesumman till DIAS, som vidarebefordrar det till Lantmäteriverket för ansökan om registrering av ägande. När köparen har gjort en överlåtelseskattedeklaration till Skatteförvaltningen bekräftar Skatteförvaltningen till Lantmäteriverket att deklarationen har mottagits. Därefter avgör Lantmäteriverket registreringen av ägandet. DIAS förmedlar information om lagfart eller överföring av arrenderätt till en fastighet till bankerna i affären och affären markeras som slutförd i DIAS. Mäklaren ser informationen om slutförandet av affären i sitt förmedlingssystem.
Se närmare beskrivningar av faserna i en DIAS-fastighetsaffär och behandlingstider här.