I en DIAS-fastighetsaffär är köpebrevet strukturerat. Det betyder att köpebrevet skapas utifrån uppgifter som mäklaren fyller i. Mäklaren börjar skapa köpebrevet genom att göra ett utkast till köpebrev i sitt förmedlingssystem.
Utkast till köpebrev
Mäklaren gör ett utkast till köpebrev i sitt eget förmedlingssystem genom att ange de begärda uppgifterna om affären i systemet. Utifrån de angivna uppgifterna skapar DIAS ett utkast till köpebrev genom att skicka uppgifterna om affären till Lantmäteriverkets fastighetsöverlåtelsetjänst. I samband med detta kontrollerar Lantmäteriverket att de uppgifter om säljaren, fastighets- eller anläggningsbeteckningen och koderna för de listade pantbreven som angetts i uppgifterna om affären är korrekta. Alla pantbrev som listas i uppgifterna om affären ska innehas av säljarens bank i affären (med undantag för eventuella pantbrev som utgör säkerhet för arrendebetalning vid affärer med arrenderätt till en fastighet).
När mäklaren får ett utkast till köpebrev i sitt förmedlingssystem kan hen ladda ner det åt sig själv och skicka det till parterna för kommentarer på ett lämpligt sätt. I utkastfasen kan mäklaren ändra köpebrevet genom att göra ett nytt utkast till köpebrev, det vill säga skicka de uppdaterade uppgifterna till DIAS.
När köparen och säljaren har godkänt utkastet till köpebrev kan uppgifterna om köpebrevet och affären skickas till bankerna för förberedelse. Innan affären skickas till bankerna ska mäklaren lägga till de obligatoriska bilagor som krävs för affären och som är daterade på dagen då affären inleds. I en fastighetsaffär är lagfartsbevis och gravationsbevis obligatoriska bilagor. Obligatoriska bilagor vid överlåtelse av arrenderätt är intyg över arrenderätt, gravationsbevis, lagfartsbevis och gravationsbevis för fastighet samt en kopia av arrendeavtalet. När affären har skickats till bankerna för förberedelse kan uppgifterna om affären eller köpebrevet inte längre ändras. Se stegen och handläggningstiderna för affären här.
Köpebrev innehåller alltid 4 färdiga villkor
I DIAS-fastighetsaffärer skapas fyra färdiga villkor på finska i köpebrevet, vars innehåll inte kan ändras av mäklaren. Förmedlingssystemet hämtar de färdiga villkoren automatiskt till utkastet till köpebrev. Utöver de obligatoriska villkoren kan mäklaren lägga till andra villkor i köpebrevet eller villkorsbilagan, men de andra villkoren får inte stå i strid med de färdiga villkoren.
Allmän information om DIAS-fastighetsaffärer/DIAS-affärer för arrenderätt till en fastighet
I villkoret anges att fastighetsaffären genomförs digitalt med hjälp av DIAS-tjänsten och Lantmäteriverkets fastighetsöverlåtelsetjänst. Villkoret innehåller också mer information om hur DIAS-affären går till och om underteckningsfasen. Nedan ser du ett exempel på det finskspråkiga villkor som alltid skrivs ut i köpebrevet.
Tämän kauppakirjan mukainen kiinteistökauppa toteutetaan digitaalisesti DIAS-palvelua sekä Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelua (jäljempänä KVP) hyödyntäen. Digitaalinen kiinteistökauppa etenee vaiheittain ja alkaa kaksivaiheisella allekirjoitusprosessilla. Allekirjoitusprosessissa ostaja ja myyjä allekirjoittavat ensin kaupan hoitamiseen tarvittavat valtuutukset pankeille DIAS-palvelussa osoitteessa asiointi.dias.fi. Kun pankkien valtuutukset on allekirjoitettu, siirtyy allekirjoitusprosessi automaattisesti DIAS-palvelusta Kiinteistövaihdannan palveluun, jossa allekirjoitetaan kauppakirja. Myyjät allekirjoittavat kauppakirjan aina ensin ja sitten vasta ostajat. Osana allekirjoitusprosessia on viimeistään sen, joka allekirjoittaa kauppakirjan viimeisenä, maksettava Maanmittauslaitoksen KVP:n käyttämisestä perimä asiointimaksu. Asiointimaksu sisältää myös lainhuudatusmaksun. Kun tarvittavat valtuutukset ja kauppakirja on allekirjoitettu, ostajan pankki maksaa ostajan antaman valtuutuksen perusteella kauppahinnan kauppakirjassa sovitun mukaisesti myyjän pankin tilille. Pankit noudattavat maksujen suorittamisessa DIAS-alustan toimijoiden yhteisesti sopimia aikatauluja, ellei maksun suorittamiselle ilmene estettä.
Tämä kauppakirja allekirjoitetaan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. Kauppa toteutetaan tämän kauppakirjan tietojen sekä asiointi.dias.fi-osoitteessa annettujen valtuutuksien perusteella. Lainhuuto tulee vireille automaattisesti, kun kauppakirja on allekirjoitettu kaikkien kaupan osapuolten toimesta. Mikäli allekirjoitetun kauppakirjan mahdollisissa liitteissä sovittu on ristiriidassa allekirjoitetussa kauppakirjassa sovitun kanssa, noudatetaan allekirjoitetun kauppakirjan sisältöä liitteiden sijaan.
DIAS-kiinteistökaupassa ostajan pankki maksaa varainsiirtoveron ostajan valtuuttamana. Varainsiirtovero on suoritettava viimeistään lainhuutoa haettaessa. Kiinteistövaihdannan palvelussa allekirjoitetusta kaupasta lähtee lainhuutohakemus vireille automaattisesti, joten varainsiirtovero erääntyy maksettavaksi samana päivänä kuin kauppakirja on allekirjoitettu. Jos kauppakirja allekirjoitetaan viikonloppuna, erääntyy varainsiirtovero maksettavaksi seuraavana arkipäivänä. Mikäli varainsiirtoveroa ei makseta eräpäivänä, tulee ostajan maksettavaksi viivästyskorkoa. Mikäli kauppakirja allekirjoitetaan viikonloppuna taikka tavanomaisena pankkipäivänä kello 14 mennessä, ostajan pankki pyrkii suorittamaan varainsiirtoveron eräpäivään mennessä, jolloin ostajalle ei aiheudu viivästyskorkoseuraamuksia. Ostajan tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus itse Verohallinnon voimassaolevien ohjeiden mukaisesti.
Betalning av köpesumma
I en DIAS-affär betalas hela köpesumman i en rat efter att köpebrevet har undertecknats, vilket anges i villkoret. I villkoret fastställs också det avtalsvite som ska betalas vid hävning av köpet. Avtalsvitet bildas automatiskt i villkoret enligt det belopp som mäklaren har angett.
Enligt jordabalken har säljaren rätt att häva köpet och kräva skadestånd om köparen inte betalar köpesumman i sin helhet vid den avtalade tidpunkten och dröjsmålet är väsentligt, eftersom betalningen av köpesumman är en förutsättning för att äganderätten till fastigheten ska övergå (Jordabalken 540/1995, 2 kap. 28 §). Av denna anledning har säljaren i en DIAS-fastighetsaffär rätt till avtalsvite vid hävning av köpet, om köpesumman inte betalas på förfallodagen.
Förfallodagen för betalningen har i villkoret fastställts som den andra bankdagen som följer efter att affären uppstått (när både köparen och säljaren har undertecknat köpebrevet i Lantmäteriverkets fastighetsöverlåtelsetjänst. Enligt jordabalken har säljaren inte rätt att få skadestånd eller häva köpet om köparens betalningsdröjsmål beror på ett stadgande i lag, på avbrott i den allmänna samfärdseln eller i betalningsrörelsen eller på något annat liknande hinder som köparen inte skäligen kan undvika.
Avtalsvitet kompletteras automatiskt i villkoret utifrån de uppgifter som mäklaren fyllt i. Du kan läsa det finskspråkiga villkoret som beskriver betalning av köpesumman nedan.
Koko kauppahinta maksetaan yhdessä erässä kauppakirjan allekirjoitusten jälkeen.
Jos kauppahintaa ei makseta eräpäivänä, on myyjällä oikeus purkaa kauppa ja saada kaupan purkamisesta aiheutuvana sopimussakkona <xx> euroa. Myyjällä ei ole oikeutta muuhun korvaukseen. Osapuolet ovat tietoisia, että kaupan purkaminen edellyttää joko kaupanvahvistajan vahvistamaa purkusopimusta tai oikeuden lainvoimaista tuomiota. Eräpäiväksi on osapuolten kesken sovittu kaupan syntymistä (kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoittaneet kauppakirjan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan Palvelussa) seuraava toinen pankkipäivä.
Observera särskilt
Om mäklaren så önskar kan hen lägga till ett eget villkor, t.ex. ett skriftligt krav, i köpebrevet som fastställer förutsättningarna för utövandet av den hävningsrätt som nämns i punkten Betalning av köpesumma.
Överföring av ägande
I en DIAS-affär övergår äganderätten alltid efter att köpesumman har betalats. Det finskspråkiga villkoret som beskriver överföringen av ägande lyder:
Omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle, kun koko kauppahinta on maksettu.
Villkor för överföring av pantbrev
I villkoret definieras överföring av pantbrevet från säljarens till köparens bank. Pantbrevskoderna och namnet på säljarens bank kompletteras automatiskt i villkoret utifrån de uppgifter som mäklaren fyllt i.
Nedan kan du se ett finskspråkigt exempel på villkorstexten för överföring av pantbrev i en situation där köparen och säljaren har olika banker.
En situation där säljaren och köparen har olika banker
Kaupan kohteena olevaan kiinteistöön kohdistuu kauppakirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta ilmenevät kiinnitykset, joita vastaavat seuraavat sähköiset panttikirjat: <panttikirjojen koodit>. Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että kaupan kohdetta ei rasita mitkään muut kiinnitykset, velvoitteet tai muut rasitukset, kuin edellä mainitut kiinnitykset, eikä uusia asioita ole vireillä. Kiinnityksiä vastaavien sähköisten panttikirjojen saajaksi merkitty <myyjän pankki> siirtää panttikirjat erillisen sopimuksen mukaisesti joko ostajan pankin tai ostajan nimiin, kun kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet tämän kauppakirjan ja kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu myyjän pankin erikseen ilmoittamalle tilille. Tätä varten <myyjän pankki> on antanut DIAS-palvelussa erillisen sitoumuksen ostajan pankille. Ostaja vastaa panttikirjojen siirtokustannuksista.
En situation där säljaren och köparen har samma bank
Kaupan kohteena olevaan kiinteistöön kohdistuu kauppakirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta ilmenevät kiinnitykset, joita vastaavat seuraavat sähköiset panttikirjat: <panttikirjojen koodit>. Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että kaupan kohdetta ei rasita mitkään muut kiinnitykset, velvoitteet tai muut rasitukset, kuin edellä mainitut kiinnitykset, eikä uusia asioita ole vireillä. Kiinnityksiä vastaavien sähköisten panttikirjojen saajaksi on merkitty <myyjän pankki>. Panttikirjat jäävät pankin <ostajan pankki> nimiin.
Om det är fråga om en säljare utan pantansvar-fastighetsaffär, där pantbreven inte överförs från säljarens bank till köparens bank, ersätts villkoret om överföring av pantbrev med ett nytt villkor. Det nya villkoret heter Kaupan kohteen kiinnitykset. I villkoret beskrivs att inteckningar inte riktas mot köpeobjektet enligt det gravationsbevis som bifogas till köpebrevet.
Inget upplösande eller uppskjutande betalningsvillkor
Observera att det i DIAS-fastighetsaffärer inte går att fastställa andra uppskjutande eller upplösande betalningsvillkor utöver villkoret för betalning av köpesumman.
Makes samtycke
Om makes samtycke krävs för att genomföra affären, fyller mäklaren i uppgifterna om samtyckesgivaren i förmedlingssystemet innan köpet skickas till bankerna för förberedelse och uppgifterna om samtyckesgivaren syns på köpebrevet. När affären är i underteckningsfasen av köpebrevet får samtyckesgivaren en separat inbjudan från Lantmäteriverket att ge sitt samtycke. En separat bilaga från samtyckesgivaren behövs inte.
Vad ska ingå i ett strukturerat köpebrev och vad ska ingå i bilagorna?
Ett strukturerat köpebrev innehåller alltid 4 obligatoriska villkor, utöver vilka mäklaren kan lägga till andra villkor som behövs i det strukturerade köpebrevet eller som en separat bilaga som det hänvisas till i köpebrevet.
Alla väsentliga villkor som behövs för affären ska finnas antingen i det strukturerade köpebrevet eller i bilagorna så att parterna kan se dem i samband med underskrifterna och så att villkoren lämnar spår i det dokument som ska undertecknas. I det dokument som ska undertecknas visas alltid en lista över de bilagor som har lagts till i affären och som har varit med i underskrifterna.
Lantmäteriverket ger också anvisningar om bilagorna på sin webbplats. Myndighetens anvisningar finns här.
Enligt Lantmäteriverkets anvisning ska de väsentliga villkoren för överlåtelsen, t.ex. uppskjutande/upplösande villkor och begränsningar i förfoganderätten antecknas i den elektroniska köpebrevsmallen. Märk väl att det inte går att fastställa andra uppskjutande eller upplösande villkor i DIAS-fastighetsaffärer utöver betalning av köpesumman.