DIAS-kaupassa kauppakirja laaditaan ja allekirjoitetaan digitaalisesti DIAS-palvelussa. Kun kauppakirja on lähetetty DIASiin ja kaupan valmistelu alkaa, kauppakirjan sisältöä ei voi enää muokata.
Jotta kauppa voi edetä järjestelmässä, kaikkien kaupan tietojen on oltava oikein ja vastattava välitysjärjestelmään syötettyjä tietoja. Myös kauppakirjan muotoilujen on oltava DIAS-kaupalle sopivia – ne eivät saa olla ristiriidassa digitaalisen kaupankäynnin etenemisen kanssa.
Kaupan osapuolten on hyvä tarkistaa kauppakirjan tiedot jo ennen kuin välittäjä lähettää kaupan DIASiin. Pankit tarkastavat kauppakirjan sisällön valmisteluvaiheessa, ja mikäli tiedoissa on korjattavaa, kaupalle tehdään muutospyyntö ja se täytyy käynnistää uudelleen korjatuin tiedoin.
Joka kolmatta DIAS-kauppaa joudutaan korjaamaan ennen kuin se voi edetä allekirjoitusvaiheeseen. Yleisin syy muutospyynnölle on virhe kauppakirjalla.
Ohjeita kauppakirjan laatimiseen ja kaupan liitteisiin
Alla olevien otsikoiden alle olemme koonneet ohjeita ja muotoiluja, jotka on hyvä tarkistaa kauppakirjaa laadittaessa ja tarkastettaessa. Saat lisätietoja näkyviin klikkaamalla haluamaasi otsikkoa.
DIAS-kaupan kauppakirjassa tulee olla seuraavat tiedot:
- Omistusoikeuden siirtyminen on sidottu kauppahinnan maksuun (DIAS-kaupoissa kauppahinta maksetaan yhdessä erässä).
- Omistuksen rekisteröinti: Kauppakirjalla on maininta siitä, miten omistus siirtyy kauppahinnan maksun jälkeen, kun kohteella on paperinen osakekirja tai sähköinen omistajamerkintä.
Suosittelemme osakeryhmätunnuksen lisäämistä kauppakirjalle aina, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään ja kohteen omistus osoitetaan joko paperisella osakekirjalla tai sähköisellä omistajamerkinnällä.
| Kaupan tyyppi | Liitteet | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Paperinen osakekirja |
| Kopio osakekirjasta tarvitaan kaupan liitteeksi vain silloin, kun osakekirja on vapaana (myyjän hallussa). |
| Sähköinen omistajamerkintä |
| Osakehuoneistotulosteen tulee olla aina päivätty kaupankäynnistyspäivälle. |
| Kuolinpesä myyjänä | Paperisen osakekirjan tai sähköisen omistajamerkinnän pakollisten liitteiden lisäksi:
| Perukirja on aina pakollinen liite, jos myyjänä on kuolinpesä. Vaikka kuolinpesällä on DVV:n vahvistama osakasluettelo, perukirja tulee silti liittää DIAS-kaupan liitteeksi. Muiden kuolinpesän liitteiden tarpeellisuuden suosittelemme varmistamaan suoraan pankeilta. |
| Yritys kaupan osapuolena | Paperisen osakekirjan tai sähköisen omistajamerkinnän pakollisten liitteiden lisäksi:
| Kaupparekisteriote saa olla enintään 3 kuukautta vanha. Pöytäkirja vaaditaan, jos:
|
| Muut mahdollisesti tarvittavat liitteet |
| Isännöitsijäntodistus on vapaaehtoinen, mutta suositeltava liite. Puolison suostumus lisätään liitteeksi tarvittaessa pdf-tiedostona. |
Tekniset vaatimukset liitteille
- Tiedoston tulee olla PDF-muotoinen
- Tiedostonimessä sallitaan kirjaimet, numerot, alaviiva (_), piste (.), pilkku (,), yhdysviiva (-) ja välilyönti ( )
- Jokaisella liitteellä pitää olla yksilöllinen nimi.
- Tiedoston maksimikoko on 20 MiB.
- Tiedosto ei saa olla kopio- tai salasanasuojattu
- Tiedosto ei saa sisältää digitaalisia allekirjoituksia
- Tiedosto ei saa sisältää lomakepainikkeita
Kenelle kaupan liitteet näkyvät?
- Välittäjän lisäämä osakekirjakopio näytetään vain kaupan pankeille
- Kuolinpesän dokumentit näytetään vain kaupan pankeille
- Muut välittäjän lisäämät liitteet näytetään sekä pankeille että kaupan osapuolille
Muotoiluja, joita kauppakirjalla ei saa olla
Ennen kauppakirjan toimittamista DIASiin on tärkeää varmistaa, ettei kauppakirjassa ole sellaisia muotoiluja tai kirjauksia, jotka eivät sovi DIAS-kaupan prosessiin. Alla on listattu yleisimmät asiat, joita kauppakirjalla ei saa olla, sillä ne voivat johtaa kauppakirjan muutospyyntöihin ja viivästyttää kaupan käsittelyä.
⚠️ Viittauksia konttoritapaamiseen ja fyysiseen kaupantekotilaisuuteen (esim. allekirjoituskohdat) tai -hetkeen
⚠️ Tarkkaa kaupantekopäivää, sillä DIAS-kaupassa sitä ei sovita etukäteen
⚠️ Mainintoja maksuihin liittyvistä kuittauksista, kuten esimerkiksi maksu kuitataan vastaanotetuksi kauppakirjan allekirjoituksin
⚠️ Mainintoja, jotka ovat ristiriidassa DIAS-kaupan prosessin kanssa, kuten esimerkiksi ostaja maksaa itse varainsiirtoveron tai maksuehtoiseen kauppaan liittyen (DIAS-kaupoissa ostajan pankki maksaa aina varainsiirtoveron ja maksuehtoiset kaupat eivät ole DIASissa mahdollisia).
Kauppakirjan tulee aina olla PDF-muotoinen, mutta tiedosto ei saa olla:
⚠️ digitaalisesti allekirjoitettu
⚠️ kopiosuojattu tai salasanasuojattu
Esimerkkimuotoilut
Alla olevat esimerkkimuotoilut on luotu helpottamaan kauppakirjan laatimista. Muotoilut ovat vain esimerkkejä mahdollisista ilmaisuista kauppakirjassa, ja niiden käyttäminen on täysin vapaaehtoista. Kiinteistönvälittäjä laatii kauppakirjan ja on vastuussa sen sisällöstä.
Halutessasi voit lisätä kauppakirjalle selkeän kuvauksen DIAS-palvelun käyttämisestä ja digitaalisesta allekirjoitus- ja valtuutusprosessista. Kuvaus auttaa kauppakirjan lukijaa hahmottamaan kauppaprosessia, mikäli sopimusta tulkitaan jälkikäteen.
Kuvauksen voi lisätä heti kauppakirjan alkuun omana informaatiolausekkeenaan, jossa allekirjoitusprosessi määritellään esimerkiksi alla olevalla tavalla:
Digitaalinen asuntokauppa
Tämän kauppakirjan mukainen asuntokauppa toteutetaan digitaalisesti DIAS-palvelua hyödyntäen. Digitaalinen asuntokauppa etenee vaiheittain ja kaupanteko alkaa sillä, että ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan DIAS-palvelussa (jäljempänä “allekirjoitusprosessi”). Osana allekirjoitusprosessia ostaja ja myyjä antavat tarvittavat valtuutukset pankeilleen tämän kauppakirjan mukaisen asuntokaupan toteuttamiseksi.
DIAS-kaupoissa kauppahinta maksetaan yhdessä erässä. Esimerkkimuotoilu maksuehdolle:
Koko kauppahinta maksetaan yhdessä erässä kauppakirjan allekirjoitusten jälkeen.
Esimerkkimuotoilu maksuehdolle, jossa viimeistään-päivämäärä:
Koko kauppahinta maksetaan yhdessä erässä sen jälkeen, kun sekä myyjä että ostaja ovat allekirjoituksillaan hyväksyneet tämän kauppakirjan DIAS-palvelussa. Osapuolten kesken on lisäksi sovittu, että kauppahinta maksetaan kuitenkin viimeistään pp.kk.vvvv.
Esimerkkimuotoilu maksuehdolle, kun kaupassa on maksettu käsiraha välitysliikkeen asiakasvaratilille:
Kohteesta on maksettu käsiraha X euroa, joka on maksettu välitysliikkeen asiakasvaratilille pp.kk.vvvv. Kaupan toteutuessa käsiraha huomioidaan osana kauppahintaa ja kauppahinnan loppuosa, joka on kauppahinnan ja käsirahan välinen erotus, Y euroa maksetaan ostajan ja myyjän allekirjoitettua tämän kauppakirjan DIAS-palvelussa.
DIAS-kaupoissa omistusoikeuden siirtyminen on aina sidottu kauppahinnan maksuun. Esimerkkimuotoilu omistusoikeuden siirtymiselle:
Omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle, kun koko kauppahinta on maksettu.
Valitse esimerkkimuotoilu omistuksen siirtymiselle sen mukaan, onko taloyhtiön osakeluettelo siirretty huoneistotietojärjestelmään ja osoitetaanko omistus paperisella osakekirjalla vai sähköisellä omistajamerkinnällä.
Sähköistyvän osakekirjan kauppa, paperinen osakekirja
Osakekirja toimitetaan siirtomerkinnällä varustettuna Maanmittauslaitokselle maksujen jälkeen allekirjoitusprosessissa annettujen valtuutusten mukaisesti. Siirtomerkitty osakekirja toimii myyjän suostumuksena omistuksen rekisteröinnille ostajan nimiin Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään.
Ostaja on tietoinen siitä, että hänen tulee hakea omistusoikeutensa rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Samalla paperinen osakekirja mitätöidään Maanmittauslaitoksen toimesta. DIAS-kaupassa ostajan asiamiehenä omistusoikeuden rekisteröinnissä toimii ostajan pankki.
Paperinen osakekirja, taloyhtiö ei vielä HTJ:ssä
Osakekirja luovutetaan siirtomerkinnällä varustettuna ostajan pankille allekirjoitusten jälkeen allekirjoitusprosessissa annettujen valtuutusten mukaisesti.
Sähköinen omistajamerkintä
Myyjällä on kaupan kohteeseen kohdistuva sähköinen omistajamerkintä huoneistotietojärjestelmässä. Myyjä antaa tämän kauppakirjan allekirjoitusten yhteydessä suostumuksensa omistusoikeuden rekisteröintiin.
Ostaja on tietoinen siitä, että hänen tulee kaupanteon jälkeen hakea omistusoikeutensa rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta. DIAS-kaupassa ostajan asiamiehenä omistusoikeuden rekisteröinnissä toimii ostajan pankki.
Ostaja vastaa aina varainsiirtoverosta, mutta DIAS-kaupassa varainsiirtoveron maksaa valtuutusten mukaan ostajan pankki. Esimerkkimuotoilu varainsiirtoveron maksamisesta:
Tästä kaupasta menevästä varainsiirtoverosta [xxxx] euroa vastaa ostaja. Veron maksaa ostajan pankki tämän kauppakirjan allekirjoitusprosessissa annettavin valtuutuksin.
Esimerkkimuotoilu digitaalisen kauppakirjan allekirjoittamisesta ja hyväksymisestä:
Tämän kauppakirjan hyväksymme allekirjoituksillamme ja sitoudumme sitä noudattamaan. Tämä kauppakirja on laadittu ja allekirjoitettu digitaalisesti.
Suosittelemme, ettei kauppakirjaan lisätä erillisiä kohtia fyysisille allekirjoituksille. DIASissa allekirjoitettuun kauppakirjaan muodostuu allekirjoitusleimat järjestelmästä.