Asunto-osakkeen kauppa DIASissa

Sähköisen asunto-osakkeen kaupassa osakeluettelo ja omistus on merkitty huoneistotietojärjestelmään (HTJ) sähköisellä omistajamerkinnällä.

Välittäjän tulee huomioida osakkeen muoto kauppaa aloittaessa

• Osakkeen muodoksi tulee valita välitysjärjestelmässä sähköinen omistajamerkintä.
• Osakeryhmätunnus tulee lisätä kaupan tietoihin.
• Kaupalle tulee liittää osakehuoneistotuloste tai huoneistotietotuloste jokaisesta osakeryhmästä.
  • Tulosteen on oltava päivätty samalle päivälle, jolloin kauppa lähetetään DIASiin.
  • Skannattuja tai kopioituja tulosteita ei hyväksytä.
  • Jos kauppa keskeytyy ja käynnistetään uudelleen, suositellaan käyttämään tulostetta, joka on päivätty uudelleenkäynnistyspäivälle.

Panttaukset

• Välittäjän on varmistettava, että mahdolliset panttausmerkinnät ovat myyjän pankilla.
• Kauppa onnistuu myös ilman panttausta.

Kaupan kulku

DIAS tarkastaa seuraavat tiedot huoneistotietojärjestelmästä heti kaupan alussa:

• Osakeryhmätunnus
• Osakesarjat
• Osakkeen muoto

Jos tiedoissa on ristiriitaa, kaupan käynnistys estyy tai valmisteluvaiheessa DIAS ilmoittaa välittäjälle muutospyynnön.

Valmisteluvaiheessa DIAS kerää ostajan pankilta tiedot mahdollisen sähköisen panttauksen rekisteröintiä varten. Lisäksi myyjän pankki antaa sitoumuksen panttauksen poistoon osana DIAS-prosessia, eikä erillistä sitoumusta tarvita. Osapuolet antavat tarvittavat valtuutukset ja suostumukset kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä. Ostajan pankki toimii aina ostajan asiamiehenä omistuksen rekisteröinnissä.

DIAS hyödyntää Maanmittauslaitoksen HTJ-hakemusrajapintoja ja lähettää pankkien puolesta omistuksen ja panttauksen rekisteröintihakemukset sekä tarvittaessa panttauksen poistohakemukset automaattisesti maksujen jälkeen. Rajapintoja käytetään, kun kaikki osapuolet ovat oikeustoimikelpoisia yksityishenkilöitä ja kaupan kohteena on kokonainen osake (1/1).

Jos kaupan osapuolena on yritys tai kuolinpesä, hakemuksia ei lähetetä automaattisesti vaan pankit tekevät ne manuaalisesti. Ostajan pankki kuittaa kaupan valmiiksi kun Maanmittauslaitos on rekisteröinyt omistuksen.

Sähköistyvän osakekirjan kaupassa taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään (HTJ), mutta osakekirja on vielä paperinen. Osakekirja sähköistetään kaupan jälkeen.

Välittäjän tulee huomioida seuraavat asiat kauppaa aloittaessaan

• Kaupan tietoihin tulee lisätä osakeryhmätunnus. DIAS suosittelee lisäämään sen selkeyden vuoksi myös kauppakirjalle.
• DIAS hakee automaattisesti Maanmittauslaitokselta tiedon taloyhtiön osakeluettelon sijainnista, mutta tämä ei vaadi välittäjältä erillisiä toimenpiteitä.
• Välittäjän tulee selvittää osakekirjan fyysinen sijainti sekä tarkistaa onko osakekirja lainan vakuutena vai vapaana. 

Kaupan kulku

Valmisteluvaiheessa DIAS kerää ostajan pankilta tiedot mahdollista sähköistä panttausmerkintää varten. Kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä DIAS kerää ostajalta valtuutuksen sähköisen omistajamerkinnän tekemiseen sekä suostumuksen panttauksen rekisteröintiin. Ostajan pankki toimii aina ostajan asiamiehenä.

Myyjältä pyydetään allekirjoituksen yhteydessä valtuutus osakekirjan siirtoon. Myyjän pankki tekee siirtomerkinnän maksujen jälkeen ja toimittaa osakekirjan Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi.

DIAS hyödyntää Maanmittauslaitoksen HTJ-hakemusrajapintoja ja lähettää omistuksen ja panttauksen rekisteröintihakemukset Maanmittauslaitokselle automaattisesti maksujen jälkeen. Rajapintoja käytetään, kun kaikki osapuolet ovat oikeustoimikelpoisia yksityishenkilöitä ja kaupan kohteena on kokonainen osake (1/1). 

Jos kaupan osapuolena on yritys tai kuolinpesä, ostajan pankki tekee hakemukset manuaalisesti. Ostajan pankki kuittaa kaupan valmiiksi kun Maanmittauslaitos on rekisteröinyt omistuksen.

Huomioithan, että osakeluettelon sijainti voi muuttua kesken kaupan valmistelun. Jos osakeluettelo on siirtynyt huoneistotietojärjestelmään kesken DIAS-kaupan, DIAS tekee kaupasta automaattisen muutospyynnön. Tämän jälkeen kauppa tulee käynnistää uudelleen päivitetyillä tiedoilla.

DIASissa voi tehdä asunto-osakkeen kaupan kohteesta, jonka omistus osoitetaan paperisella osakekirjalla ja jonka taloyhtiön osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään (HTJ). Näitä kauppoja on nykyisin vähän, ja kaupan tietojen kirjaamisessa tulee olla huolellinen, jotta kauppakirjan tiedot ja muotoilut vastaavat kaupan todellisia vaiheita.

DIAS hakee osakeluettelon sijainnin huoneistotietojärjestelmästä automaattisesti. Tässä kauppatyypissä DIASiin tallentuu tieto, ettei osakeluettelo ole HTJ:ssä, ja kaupan vaiheet muodostuvat tämän mukaisesti.

Allekirjoitusvaiheessa myyjä antaa omalle pankilleen valtuutukset siirtomerkinnän tekemiseen. Myyjän pankki tekee siirtomerkinnän osakekirjaan maksujen jälkeen ja toimittaa siirtomerkityn osakekirjan ostajan pankille. Ostajan pankki kuittaa osakekirjan vastaanotetuksi DIASissa, minkä jälkeen kauppa voi siirtyä valmiiksi. Huomioithan, että osakekirjan on jäätävä pankille lainan vakuudeksi, joten ostaja ilman lainaa-kauppatyyppiä ei voi hyödyntää tilanteessa, jossa taloyhtiö ei ole HTJ:ssa.

Kauppakirjassa tulee huomioida, että omistus siirtyy siirtomerkityllä osakekirjalla, jonka myyjän pankki toimittaa ostajan pankille. Kopio siirtomerkitystä osakekirjasta tulee saataville DIASiin, ja sen voi toimittaa isännöitsijälle ostajan omistuksen taloyhtiön tietoihin kirjaamista varten.

Osakekirjaa ei ole mahdollista sähköistää kohteessa, jossa taloyhtiön osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään.

Huomioithan, että osakeluettelon sijainti voi muuttua kesken DIAS-kaupan valmistelun. Jos osakeluettelo on siirtynyt HTJ:ään valmistelun aikana, osakekirja tulee sähköistää kaupan yhteydessä. Tällöin DIAS tekee automaattisen muutospyynnön ja kauppa on käynnistettävä uudelleen, jotta se etenee oikeilla tiedoilla ja vaiheilla. Lisätietoja tästä kauppamuodosta löydät kohdasta "Sähköistyvän osakekirjan kauppa".

DIASissa voidaan tehdä asunto-osakkeen kauppoja, joissa myyjänä on jakamaton kuolinpesä. Samassa kaupassa myyjänä voi olla yksi tai useampi kuolinpesä sekä lisäksi luonnollisia henkilöitä tai yrityksiä. Kuolinpesä ei voi olla myyjänä DIAS-kiinteistökaupassa.

Kun myyjänä on kuolinpesä, on kuolinpesällä oltava voimassa oleva tili ja kaikilla myyjillä keskenään sama pankki. Henkilöillä, jotka ovat kaupassa vain kuolinpesän osakkaina (eivät myyjinä), ei tarvitse olla samaa pankkia kuolinpesän kanssa. Sama henkilö voi toimia sekä myyjänä että kuolinpesän allekirjoittajana.

Kaupalle lisätään tiedot kuolinpesän allekirjoittajista. Allekirjoittajien tulee olla oikeustoimikelpoisia yksityishenkilöitä, jotka voivat allekirjoittaa kauppakirjan sähköisesti vahvasti tunnistautuneena (pankkitunnukset, Mobiilivarmenne tai Hightrust.id). DIAS-kauppaa ei ole mahdollista allekirjoittaa valtakirjalla. Jos kuolinpesälle on määrätty käräjäoikeudessa pesänselvittäjä, voi pesänselvittäjä allekirjoittaa kauppakirjan. Tällöin kaupan liitteeksi tarvitaan käräjäoikeuden määräyskirja.

Kauppa tehdään aina kuolinpesän lukuun, ja kauppahinta maksetaan kuolinpesän omalle tilille.

Kuolinpesän kaupoissa pankin valmistelulle ei ole tavoiteaikaa. Tämän vuoksi kauppakirjan maksuehtoon ei suositella viimeistään-päivämäärää.

Liitteet kuolinpesän kaupassa

DIAS toimittaa kuolinpesän liitteet vain pankeille heidän selvityksiään varten, eikä niitä näytetä kaupan osapuolille DIASissa.

Kaupalle tarvitaan aina perukirja. Lähtökohtaisesti tarvitaan myös sukuselvitykset tai virkatodistukset, ellei perukirjan osakasluetteloa ole vahvistettu Digi- ja väestötietovirastossa (DVV). DVV:n vahvistama osakasluettelo on suositeltava, mutta ei pakollinen. Ilman vahvistusta ostajan pankin selvitystyö voi pidentyä.

Mahdollisia lisäliitteitä ovat esimerkiksi testamentti, puolison suostumus, avioehtosopimus ja käräjäoikeuden määräyskirja. Tarvittavat liitteet tulee aina varmistaa kaupan pankeilta ja lisätä ne DIAS-kaupalle.

Jos kaupassa on sähköinen omistajamerkintä ja kuolinpesälle on kirjattu MML:n selvennyskirjaus, perukirja tarvitaan aina ja muut liitteet tarkastetaan pankkien kanssa tapauskohtaisesti.

Muuta huomioitavaa

Kuolinpesän kaupoissa on usein useita allekirjoittajia. Varmista ennen allekirjoitusvaihetta, että kaikki allekirjoittajat voivat allekirjoittaa kaupan DIASin 24 tunnin allekirjoitusajan kuluessa.

Jos osakekirja ei ole myyjän pankissa lainan vakuutena, DIAS-kaupan liitteisiin tarvitaan kopio osakekirjasta ja alkuperäinen osakekirja tulee toimittaa myyjän pankille.

DIASissa voidaan tehdä asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppoja, joissa kaupan osapuolena on osakeyhtiö (Oy). Muut yhtiömuodot, kuten yhdistykset ja säätiöt, eivät ole tuettuja. Yritys voi olla ostajana, myyjänä tai molemmissa rooleissa. Kaupan osapuolina voi yrityksen lisäksi olla myös yksityishenkilöitä, ja asunto-osakkeen kaupassa myyjänä voi olla myös kuolinpesä.

Yrityksen puolesta kauppakirjan allekirjoittaa yrityksen nimenkirjoitusoikeudellinen henkilö tai henkilöt kaupparekisteriotteen tai pöytäkirjan mukaisesti. Allekirjoitus tehdään vahvalla sähköisellä tunnistautumisella (verkkopankkitunnukset tai mobiilivarmenne). DIAS-kauppaa ei voi allekirjoittaa valtakirjalla.

Välittäjän tulee hankkia yrityksestä asianmukaiset rekisteriotteet Hyvän välitystavan mukaisesti ja varmistaa, että allekirjoittajiksi on merkitty nimenkirjoitusoikeuden omaavat henkilöt.

Liitteet yrityksen ollessa kaupan osapuolena

Kaupalle lisätään aina enintään kolme kuukautta vanha kaupparekisteriote, josta ilmenee nimenkirjoitusoikeus ja nimenkirjoitusoikeudelliset henkilöt.

Pöytäkirja tai kauppaa koskeva pöytäkirjaote on vapaaehtoinen liite, mutta pakollinen, jos:

• kaupan osapuolena on asunto-osakeyhtiö tai kiinteistöosakeyhtiö

• kauppakirjan allekirjoittajat poikkeavat kaupparekisteriotteen mukaisista

• yrityksen toimialaan ei kuulu asuntojen myynti tai osto (yleistoimialoissa pankit voivat edellyttää pöytäkirjaa).

Pöytäkirja tai pöytäkirjaote näkyy vain pankeille, ei kaupan osapuolille.

Muuta huomioitavaa

Yrityksen allekirjoittajat voivat seurata DIAS-kaupan etenemistä DIASin asiointipalvelussa tunnistautumalla omilla pankkitunnuksillaan tai mobiilivarmenteella.

DIASissa voidaan tehdä myös sellaiset asunto-osakkeen kaupat, joissa ostajalle ei tule uutta lainaa tai joissa ostettava kohde ei jää pankille lainan vakuudeksi. Näitä kutsutaan ostaja ilman lainaa -kaupoiksi. (Kaupat onnistuvat myös silloin, kun ostaja ottaa rahoituksen pankista tai kun myyjä vaihtaa lainalleen vakuuden.)

Ostaja ilman lainaa -kauppa on mahdollinen, kun huoneistolla on sähköinen omistajamerkintä tai paperinen osakekirja, joka sähköistetään kaupan yhteydessä. Kauppa ei ole mahdollinen, jos paperista osakekirjaa ei sähköistetä eli taloyhtiön osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään. Muut huoneistokaupan edellytykset koskevat myös näitä kauppoja. Kaupan osapuolena voi olla luonnollinen henkilö, yritys tai kuolinpesä (myyjänä).

Ostaja ilman lainaa -kaupoilla ei ole pankin valmistelun tavoiteaikaa, koska tapaukset vaihtelevat. Tämän vuoksi kauppakirjan maksuehtoon ei suositella viimeistään-päivämäärää. Muutoin nykyiset edellytykset pätevät myös näissä kaupoissa.

Välittäjä ilmoittaa kaupan käynnistyksen yhteydessä, tuleeko yhdellekään ostajalle pankkirahoitusta. Jos yhdellekin ostajalle tulee laina, kauppa merkitään lainalliseksi. Molemmat pankit saavat tiedon kauppatyypistä ja voivat olla yhteydessä ostajaan varojen alkuperän selvittämiseksi.

Jos lainallisena aloitettu kauppa muuttuu valmistelun aikana lainattomaksi, pankki tekee muutospyynnön ja kauppa tulee käynnistää uudelleen oikean kauppatyypin mukaisesti. Lainattomana aloitettu kauppa voi puolestaan muuttua lainalliseksi ilman, että kaupan tietoja tarvitsee muuttaa.

Kun paperinen osakekirja sähköistetään kaupan yhteydessä, ostaja valtuuttaa pankin hoitamaan osakekirjan sähköistämisen ja omistuksen rekisteröinnin. DIAS-kaupassa ostajan pankki toimii aina ostajan asiamiehenä Maanmittauslaitokselle.

DIAS-kaupan voi tehdä silloin, kun kaupan kohde ei ole myyjän pankissa lainan vakuutena. Jos kohteesta on paperinen osakekirja, tulee välittäjän merkitä osakekirjan sijainniksi myyjän hallussa (vapaana). Näissä tilanteissa osakekirja toimitetaan myyjän pankkiin osana kaupan valmistelua. 

Välittäjä tarvitsee kopion osakekirjasta kaupan liitteeksi kauppaa käynnistettäessä.

Jos paperista osakekirjaa ei ole pantattu, välitysliikkeen tulee Hyvän välitystavan ohjeen (kohta 5.5.1.14) mukaan jo toimeksiantosopimusta tehtäessä varmistaa

• osakekirjan fyysinen sijainti

• ettei osakekirja ole kadonnut

• että osakekirjaan on tehty tarvittavat siirtomerkinnät.

Näin teet kaupan, kun osakekirja on myyjän hallussa

• Merkitse välitysjärjestelmään, että osakekirja on myyjän hallussa. 

  • Osakekirja on aina joko vapaana tai lainan vakuutena eli osakekirja on myyjän hallussa aina silloin kun se ei ole lainan vakuutena.

• Lisää kaupan liitteeksi osakekirjan PDF-kopio, josta käy ilmi siirtomerkintähistoria.

  • Osakekirja tulee olla yhtenä tiedostona, ja siinä tulee olla kaikki osakekirjan sivut. 

  • Jos kaupan kohteena on useampi osakesarja, lisää kaikkien myyjän hallussa olevien osakekirjojen kopiot samaan tiedostoon.

  • Kopio ei näy allekirjoitusvaiheessa kaupan osapuolille, vaan se toimitetaan ainoastaan pankeille tiedoksi.

• Myyjä toimittaa osakekirjan omaan pankkiinsa osana kaupan valmistelua ja sopii toimituksesta pankkinsa kanssa.

  • Välittäjän tulee merkitä välitysjärjestelmään, että osakekirja on myyjän hallussa vaikka myyjä olisi ehtinyt toimittamaan sen jo pankilleen.

  • Myyjää kannattaa ohjeistaa olemaan yhteydessä pankkiinsa heti kaupan käynnistämisen jälkeen. Osakekirjan toimitus vaikuttaa suoraan myyjän pankin käsittelyaikaan, sillä pankki ei voi hyväksyä tarkastustaan valmiiksi ennen kuin osakekirja on sen hallussa ja tarkastettu.

• Jos yhdellä kaupalla myydään useampi osakesarja, osakekirjan sijainti merkitään kaupalle vain kerran.

  • Mikäli jokin osakekirjoista on myyjän hallussa, tulee kauppa aloittaa osakekirja myyjän hallussa -toimintatavalla ja lisätä liitteeksi kopio myyjän hallussa olevasta osakekirjasta. Pankissa vakuutena olevista osakekirjoista ei tarvitse lisätä kopiota.

Osakekirja pankin säilytyksessä

Mikäli osakekirja on pankin säilytyksessä (esimerkiksi tallelokerossa), se merkitään vapaaksi eli myyjän hallussa olevaksi osakekirjaksi. Tällöin kauppa käynnistetään osakekirja myyjän hallussa -toimintatavalla, ja myyjä sopii oman pankkinsa kanssa osakekirjan toimittamisesta pankille osana kaupan valmistelua.

Osakekirja katsotaan pankin hallussa olevaksi, kun se on myyjän pankilla lainan vakuutena. Pankin hallussa olevaksi osakekirjaksi se merkitään myös poikkeustilanteissa, joissa laina on jo maksettu kokonaan, mutta osakekirja on vielä pankissa ja odottaa luovutusta myyjälle. Näissä tilanteissa osakekirjan sijainniksi merkitään pankin hallussa / lainan vakuutena, ja kauppa käynnistetään tämän toimintatavan mukaisesti.