Bostadsaktieaffär i DIAS

Vid en elektronisk bostadsaktieaffär är aktieförteckningen och ägandet registrerat i bostadsdatasystemet med en elektronisk ägaranteckning.

Mäklaren ska beakta aktieformen när affären inleds

• I förmedlingssystemet ska elektronisk ägaranteckning väljas som aktieform.
• Aktiegruppsbeteckningen ska läggas till i uppgifterna om affären.
• Till affären ska bifogas en aktielägenhetsutskrift eller en bostadsdatautskrift för varje aktiegrupp.
  • Utskriften ska vara daterad till samma dag som affären skickas till DIAS.
  • Skannade eller kopierade utskrifter accepteras inte.
  • Om affären avbryts och startas om rekommenderar vi att du använder en utskrift som är daterad på omstartsdatumet.

Pantsättningar

• Mäklaren ska se till att eventuella pantsättningsanteckningar finns hos säljarens bank.
• Affären kan även genomföras utan pantsättning.

Affärens förlopp

DIAS kontrollerar följande uppgifter i bostadsdatasystemet genast i början av affären:

• Aktiegruppsbeteckning
• Aktieserier
• Aktieform

Om uppgifterna är motstridiga förhindras inledandet av affären eller så ger DIAS i förberedelsefasen en ändringsbegäran till mäklaren.

Under förberedelsefasen samlar DIAS in uppgifter från köparens bank för registrering av en eventuell elektronisk pantsättning. Dessutom ger säljarens bank en förbindelse till borttagning av pantsättningen som en del av DIAS-processen, och det behövs ingen separat förbindelse. Parterna ger nödvändiga fullmakter och samtycken i samband med att köpebrevet undertecknas. Köparens bank fungerar alltid som köparens ombud vid registreringen av ägandet.

DIAS utnyttjar ansökningsgränssnitten i Lantmäteriverkets bostadsdatasystem och skickar automatiskt efter betalningarna ansökningar om registrering av ägande och pantsättning samt vid behov ansökningar om borttagning av pantsättning för bankernas räkning. Gränssnitten används när alla parter är privatpersoner med rättshandlingsförmåga och objektet för affären är en hel aktie (1/1).

Om ett företag eller ett dödsbo är part i affären skickas ansökningarna inte automatiskt utan görs manuellt av bankerna. Köparens bank kvitterar köpet som klart när Lantmäteriverket har registrerat ägandet.

I affärer med aktiebrev som digitaliseras har husbolagets aktieförteckning överförts till bostadsdatasystemet, men aktiebrevet är fortfarande i pappersform. Aktiebrevet digitaliseras efter affären.

Mäklaren ska beakta följande när affären inleds

• I uppgifterna om affären ska en aktiegruppsbeteckning läggas till. För tydlighetens skull rekommenderar DIAS att den även läggs till i köpebrevet.
• DIAS hämtar automatiskt information från Lantmäteriverket om var husbolagets aktieförteckning finns, men detta kräver inga separata åtgärder av mäklaren.
• Mäklaren ska utreda den fysiska platsen av aktiebrevet och kontrollera om aktiebrevet utgör säkerhet för ett lån eller är fritt. 

Affärens förlopp

Under förberedelsefasen samlar DIAS in uppgifter från köparens bank för en eventuell elektronisk pantsättningsanteckning. I samband med att köpebrevet undertecknas inhämtar DIAS en fullmakt från köparen att göra en elektronisk ägaranteckning samt samtycke till registrering av pantsättningen. Köparens bank är alltid köparens ombud.

I samband med underskriften ber man säljaren om fullmakt för överföring av aktiebrevet. Säljarens bank gör en transportanteckning efter betalningarna och skickar aktiebrevet till Lantmäteriverket för makulering.

DIAS utnyttjar ansökningsgränssnitten i Lantmäteriverkets bostadsdatasystem och skickar automatiskt ansökningar om registrering av ägande och pantsättning efter betalningarna. Gränssnitten används när alla parter är privatpersoner med rättshandlingsförmåga och objektet för affären är en hel aktie (1/1). 

Om ett företag eller ett dödsbo är part i affären görs ansökningarna manuellt av köparens bank. Köparens bank kvitterar köpet som klart när Lantmäteriverket har registrerat ägandet.

Observera att aktieförteckningens plats kan ändras under förberedelserna inför affären. Om aktieförteckningen har överförts till bostadsdatasystemet under DIAS-affären, gör DIAS en automatisk ändringsbegäran om affären. Därefter måste affären startas om med de uppdaterade uppgifterna.

I DIAS kan man göra en bostadsaktieaffär om ett objekt vars ägande bevisas med ett aktiebrev i pappersform och vars husbolags aktieförteckning inte har överförts till bostadsdatasystemet. Numera finns det få sådana affärer, så det gäller att vara noggrann med att registrera uppgifterna om affären så att uppgifterna och formuleringarna i köpebrevet motsvarar de verkliga faserna i affären.

DIAS hämtar automatiskt aktieförteckningens plats i bostadsdatasystemet. I denna typ av affär sparas en uppgift i DIAS om att aktieförteckningen inte finns i bostadsdatasystemet, och faserna i affären bildas i enlighet med detta.

I underteckningsfasen ger säljaren sin egen bank fullmakt att göra en transportanteckning. Säljarens bank gör en transportanteckning i aktiebrevet efter betalningarna och skickar aktiebrevet med transportanteckning till köparens bank. Köparens bank kvitterar aktiebrevet som mottaget i DIAS, varefter köpet kan slutföras. Observera att aktiebrevet måste stanna hos banken som säkerhet för lånet, så köpformen ”köpare utan lån” kan inte användas i situationer där bostadsbolaget inte finns i bostadsdatasystemet.

I köpebrevet ska man beakta att ägandet överförs med ett aktiebrev med transportanteckning som säljarens bank skickar till köparens bank. En kopia av aktiebrevet med transportanteckning blir tillgängligt i DIAS och kan lämnas till disponenten för registrering av köparens ägande i husbolagets uppgifter.

Det är inte möjligt att digitalisera ett aktiebrev i ett objekt där husbolagets aktieförteckning inte har överförts till bostadsdatasystemet.

Observera att aktieförteckningens plats kan ändras under förberedelserna inför DIAS-affären. Om aktieförteckningen har överförts till bostadsdatasystemet under förberedelserna ska aktiebrevet digitaliseras i samband med köpet. Då gör DIAS en automatisk ändringsbegäran och affären måste startas om för att gå vidare med rätt uppgifter och faser. Mer information om denna affärsform finns under "Affär med aktiebrev som digitaliseras".

I DIAS kan man göra bostadsaktieaffärer där säljaren är ett oskiftat dödsbo. I samma affär kan säljaren vara ett eller flera dödsbon samt dessutom fysiska personer eller företag. Ett dödsbo kan inte vara säljare i en DIAS-fastighetsaffär.

När säljaren är ett dödsbo ska dödsboet ha ett konto och alla säljare ska ha samma bank sinsemellan. Personer som endast är delägare i dödsboet i affären (inte säljare) behöver inte ha samma bank som dödsboet. Samma person kan fungera både som säljare och som dödsboets undertecknare.

Uppgifter om dödsboets undertecknare läggs till i affären. Undertecknarna ska vara privatpersoner med rättshandlingsförmåga som kan underteckna köpebrevet elektroniskt med stark autentisering (bankkoder, mobilcertifikat eller Hightrust.id). Det är inte möjligt att underteckna en DIAS-affär med fullmakt. Om tingsrätten har förordnat en boutredningsman till dödsboet kan boutredningsmannen underteckna köpebrevet. Då behövs tingsrättens skriftliga förordnande som bilaga till affären.

Affären görs alltid för dödsboets räkning och köpesumman betalas till dödsboets eget konto.

Det finns ingen målsatt tid för bankens förberedelser i dödsboets affärer. Därför rekommenderas inte ett senast-datum i köpebrevets betalningsvillkor.

Bilagor vid dödsboets affärer

DIAS skickar dödsboets bilagor endast till bankerna för deras utredningar och de visas inte för parterna i affären i DIAS.

En bouppteckning behövs alltid för affären. I princip behövs även släktutredningar eller ämbetsbevis, såvida delägarförteckningen i bouppteckningen inte har fastställts av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata (MBD). En av MBD fastställd delägarförteckning rekommenderas men är inte obligatorisk. Utan fastställelse kan utredningsarbetet hos köparens bank dra ut på tiden.

Eventuella tilläggsbilagor är till exempel testamente, makes samtycke, äktenskapsförord och tingsrättens skriftliga förordnande. De nödvändiga bilagorna ska alltid kontrolleras med bankerna i affären och läggas till i DIAS-affären.

Om det finns en elektronisk ägaranteckning i affären och Lantmäteriverkets förtydligande inskrivning har skrivits in för dödsboet, behövs alltid bouppteckningen medan övriga bilagor kontrolleras från fall till fall med bankerna.

Övrigt att beakta

Det finns ofta flera undertecknare i dödsboaffärer. Se till före underteckningsfasen att alla undertecknare kan underteckna affären inom underteckningstiden på 24 timmar i DIAS.

Om aktiebrevet inte finns i säljarens bank som säkerhet för lån, ska en kopia av aktiebrevet bifogas till DIAS-affären och aktiebrevet i original ska lämnas till säljarens bank.

I DIAS kan man göra affärer med bostadsaktier och fastigheter där ett aktiebolag (Ab) är part i affären. Andra bolagsformer, som föreningar och stiftelser, stöds inte. Företaget kan vara köpare, säljare eller ha båda rollerna. Utöver företaget kan även privatpersoner vara parter i affären, och vid affärer med bostadsaktier kan även ett dödsbo vara säljare.

Köpebrevet undertecknas för företagets räkning av en eller flera personer med firmateckningsrätt enligt handelsregisterutdrag eller protokoll. Underskriften görs med hjälp av stark elektronisk autentisering (bankkoder eller mobilcertifikat). Det går inte att underteckna en DIAS-affär med fullmakt.

Mäklaren ska skaffa behövliga registerutdrag om företaget i enlighet med god förmedlingssed och se till att personer med firmateckningsrätt har antecknats som undertecknare.

Bilagor när ett företag är part i affären

Till affären bifogas alltid ett handelsregisterutdrag som är högst tre månader gammalt och som visar firmateckningsrätt och personerna med firmateckningsrätt.

Ett protokoll eller protokollsutdrag om affären är en frivillig bilaga, men obligatorisk om:

• ett bostadsaktiebolag eller fastighetsaktiebolag är part i affären

• undertecknarna av köpebrevet avviker från de som anges i handelsregisterutdraget

• företagets näringsgren inte omfattar försäljning eller köp av bostäder (i fråga om allmänna näringsgrenar kan bankerna kräva ett protokoll).

Protokollet eller protokollsutdraget syns endast för bankerna, inte för parterna i affären.

Övrigt att beakta

Företagets undertecknare kan följa DIAS-affärens förlopp i DIAS e-tjänst genom att identifiera sig med sina egna bankkoder eller mobilcertifikat.

I DIAS kan man också göra sådana bostadsaktieaffärer där köparen inte tar ett nytt lån eller där objektet som ska köpas inte blir kvar hos banken som säkerhet för lån. Dessa kallas köpare utan lån-affärer. (Affärer kan också göras när köparen tar finansiering från en bank eller när säljaren byter säkerhet i sitt lån.)

En köpare utan lån-affär är möjlig när bostaden har en elektronisk ägaranteckning eller ett aktiebrev i pappersform som digitaliseras i samband med affären. En affär är inte möjlig om aktiebrevet i pappersform inte digitaliseras, dvs. om ett husbolags aktieförteckning inte har överförts till bostadsdatasystemet. Övriga förutsättningar för bostadsaktieaffärer gäller även dessa affärer. Part i affären kan vara en fysisk person, ett företag eller ett dödsbo (som säljare).

I köpare utan lån-affärer har bankerna ingen målsatt handläggningstid, eftersom fallen skiljer sig från varandra. Därför rekommenderas inte ett senast-datum i köpebrevets betalningsvillkor. I övrigt gäller de nuvarande förutsättningarna även för dessa affärer.

Mäklaren meddelar i samband med att affären inleds om någon köpare får bankfinansiering. Om en köpare tar lån markeras affären som belånad. Båda bankerna får information om affärstypen och kan kontakta köparen för att utreda ursprunget till medlen.

Om en affär som inleds med lån under förberedelserna blir obelånad, gör banken en ändringsbegäran och affären ska startas om enligt rätt affärstyp. En affär som inleds utan lån kan i sin tur bli belånad utan att uppgifterna om affären behöver ändras.

När ett aktiebrev i pappersform digitaliseras i samband med affären befullmäktigar köparen banken att sköta digitaliseringen av aktiebrevet och registreringen av ägandet. I en DIAS-affär fungerar köparens bank alltid som köparens ombud mot Lantmäteriverket.

En DIAS-affär kan göras när objektet inte finns i säljarens bank som säkerhet för ett lån. Om objektet har ett aktiebrev i pappersform ska mäklaren ange att säljaren innehar aktiebrevet (fritt). I dessa situationer skickas aktiebrevet till säljarens bank som en del av förberedelserna inför affären. 

Mäklaren behöver en kopia av aktiebrevet som bilaga till affären när affären inleds.

Om ett aktiebrev i pappersform inte har pantsatts ska förmedlingsrörelsen enligt anvisningarna för God förmedlingssed (punkt 5.5.1.14) redan när uppdragsavtalet ingås säkerställa 

• den fysiska platsen av aktiebrevet

• att aktiebrevet inte har försvunnit

• att nödvändiga transportanteckningar har gjorts i aktiebrevet.

Så här gör du en affär när säljaren innehar aktiebrevet

• Ange i förmedlingssystemet att säljaren innehar aktiebrevet. 

  • Aktiebrevet är alltid antingen fritt eller utgör säkerhet för ett lån, dvs. aktiebrevet innehas alltid av säljaren när det inte utgör säkerhet för ett lån.

• Bifoga som bilaga till köpet en PDF-kopia av aktiebrevet som visar transportanteckningshistoriken.

  • Aktiebrevet ska vara en enda fil och innehålla alla sidor i aktiebrevet. 

  • Om objektet för affären är fler än en aktieserie, lägg till kopior av alla de aktiebrev som säljaren innehar i samma fil.

  • Kopian syns inte för parterna i affären i underteckningsfasen utan skickas endast till bankerna för information.

• Säljaren skickar aktiebrevet till sin bank som en del av förberedelserna inför affären och kommer överens om sändningen med banken.

  • Mäklaren ska anteckna i förmedlingssystemet att säljaren innehar aktiebrevet även om säljaren redan har hunnit skicka det till sin bank.

  • Det lönar sig att instruera säljaren att kontakta banken direkt efter att affären har inletts. Sändningen av aktiebrevet påverkar direkt handläggningstiden hos säljarens bank, eftersom banken inte kan godkänna sin granskning som klar förrän den innehar och har granskat aktiebrevet.

• Om flera aktieserier säljs i en och samma affär, antecknas aktiebrevets plats endast en gång.

  • Om aktiebrevet innehas av säljaren ska affären inledas enligt tillvägagångssättet där säljaren innehar aktiebrevet och en kopia av aktiebrevet i säljarens besittning ska bifogas. En kopia av aktiebrev som utgör säkerhet hos en bank behöver inte läggas till.

Aktiebrev i bankens förvar

Om aktiebrevet finns i bankens förvar (till exempel i ett bankfack), antecknas det som ett fritt aktiebrev, dvs. ett aktiebrev som innehas av säljaren. Då inleds affären med tillvägagångssättet där säljaren innehar aktiebrevet, och säljaren kommer överens med sin bank om att skicka aktiebrevet till banken som en del av förberedelserna inför affären.

Ett aktiebrev anses vara i bankens besittning när det finns hos säljarens bank som säkerhet för ett lån. Det antecknas också som ett aktiebrev som innehas av banken i undantagsfall där lånet redan har betalats i sin helhet, men aktiebrevet fortfarande finns hos banken och väntar på att överlämnas till säljaren. I dessa situationer markeras aktiebrevet som att det innehas av banken/utgör säkerhet för lån, och affären inleds enligt detta tillvägagångssätt.