DIAS-kauppa etenee aina samalla prosessilla yksi vaihe kerrallaan. Välittäjä voi seurata kaupan etenemistä omasta välitysjärjestelmästään, joka näyttää, missä vaiheessa kauppa on menossa. Kaupan osapuolet voivat seurata oman kaupan etenemistä DIASin asiointipalvelussa sivustolla asiointi.dias.fi.
- Milloin kauppa lähetetään DIASiin?
- Valmisteluvaiheen tavoitekäsittelyaika
- Asunto-osakkeen kaupan eteneminen
- Kiinteistökaupan eteneminen
Milloin kauppa lähetetään DIASiin?
DIAS-kaupan voi aloittaa heti, kun kaupan ehdot on ostajan ja myyjän kanssa sovittu, osapuolet ovat kuitanneet pankkiasioiden olevan kauppaa varten kunnossa ja kauppakirja on lopullisessa muodossaan. On hyvä huomioida, että mikäli ostajan lainaneuvottelut ovat alkuvaiheessa tai vasta tulossa, voi pankkiasioiden sopiminen viedä aikaa, eikä kauppa välttämättä etene tällöin viidessä pankkipäivässä. Kauppakirjaa ei lähetetä pankkiin etukäteen sähköpostitse, vaan pankki hoitaa kaupan valmistelun ja tarkastuksen osana DIAS-prosessia.
Kauppa on suositeltavaa lähettää DIASiin mahdollisimman ajoissa, sillä pankit käsittelevät DIASiin lähetetyt kaupat useimmiten niiden saapumisjärjestyksessä. Erityisesti kuun vaihteessa on suositeltavaa lähettää kaupat hyvissä ajoin, esimerkiksi seitsemää pankkipäivää ennen tavoiteltua allekirjoituspäivää.
On myös hyvä huomioida, että kaupan käynnistyksen jälkeen ei voi mitään tietoja DIASissa enää muuttaa, joten on hyvä olla tarkkana syötettyjen tietojen ja kauppakirjan oikeellisuuden suhteen. Mikäli kaupan käynnistyksen jälkeen on tarpeen tehdä kaupan tietoihin tai kauppakirjaan muutoksia, kauppa tulee keskeyttää ja käynnistää alusta uudelleen.
Valmisteluvaiheen tavoitekäsittelyaika
Pääsääntöisesti DIAS-kauppa on valmis allekirjoitettavaksi noin viiden pankkipäivän kuluttua kaupan lähettämisestä DIASiin. Yksittäisen kaupan valmistelun kesto on kuitenkin aina asiakas- ja pankkikohtainen. Huomioithan, että pankki aloittaa kaupan valmistelun kaupan käynnistyksestä seuraavasta kokonaisesta pankkipäivästä. Tämä tarkoittaa sitä, että jos kaupan käynnistää esimerkiksi maanantaina, on ensimmäinen valmistelupäivä tiistai.
Pankit ovat valmisteluvaiheen aikana yhteydessä asiakkaisiinsa. Mikäli kaupan valmistelut pankissa eivät onnistu tavoiteaikataulussa (5 pankkipäivää), välittäjä saa kyseisen pankin lähettämän uuden aikatauluarvion sähköpostiin. Tieto näkyy myös välitysjärjestelmässä. Pankki voi kuitata kaupan tarkastetuksi, kun kaikki asiakirjat ovat kunnossa ja allekirjoitettu. Muun muassa ostajan rahoituksen tulee olla valmiina ja laina nostettavissa.
Huomioi erityisesti
Kaupan valmisteluvaiheen tavoiteaika on eri asia kuin kauppahinnan maksuehto. Mikäli määrittelet kauppakirjassa kauppahinnan maksulle viimeistään päivämäärän, varmistathan, että se on vähintään 7 pankkipäivää kaupan käynnistämisen jälkeen, jotta aikaa jää riittävästi niin pankin valmisteluvaiheelle kuin allekirjoitusvaiheelle. Pankkipäivien laskenta alkaa käynnistystä seuraavasta päivästä.
Huomioithan myös, että kuolinpesien kaupoissa, eikä kaupoissa joissa ostajalle ei tule lainaa, ei ole valmisteluvaiheen tavoiteaikoja, sillä tapaukset eroavat paljon toisistaan.
Asunto-osakkeen kaupan eteneminen
Välittäjä voi lähettää kaupan DIASiin välitysjärjestelmänsä kautta, kun kauppakirja on valmis ja ostaja ja myyjä ovat hyväksyneet sen. Kaupan mukana lähetetään kaupan valmisteluun tarvittavat tiedot ja liitteet.
Pankit valmistelevat ja tarkastavat kaupan. Yksittäisen kaupan valmistelun kesto on asiakas- ja pankkikohtainen. Lähtökohtaisesti DIAS-kauppa on valmis allekirjoitettavaksi noin viiden kokonaisen pankkipäivän kuluttua kaupan lähettämisestä DIASiin. Valmisteluvaiheen kestoa voi pidentää esimerkiksi myyjän lainojen uudelleenjärjestelyt, ostajan keskeneräiset lainaneuvottelut, ostajan tarve muille vakuuksille ostettavan kohteen lisäksi tai viime hetken muutokset lainoihin.
Välittäjä käynnistää allekirjoitusvaiheen välitysjärjestelmästään. Kaupan osapuolet saavat sähköpostitse kutsun allekirjoittamaan kaupan dokumentit. Kaupan osapuolilla on 24 tuntia aikaa käydä allekirjoittamassa kauppakirja. Kaupan osapuolet pääsevät allekirjoittamaan kauppakirjan myös suoraan syöttämällä internetselaimeensa osoitteen asiointi.dias.fi. Asiointipalveluun tunnistaudutaan henkilökohtaisilla pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai Hightrust.id-sovelluksella.
Ostaja ja myyjä allekirjoittavat kaupan dokumentit ja antavat tarvittavat valtuutukset pankeille maksujen hoitamista ja omistuksen rekisteröintiä varten. Allekirjoituksen yhteydessä tunnistaudutaan henkilökohtaisilla verkkopankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai Hightrust.id-sovelluksella.
Pankit hoitavat kauppahinnan, varainsiirtoveron ja välityspalkkion maksamisen. Pankit suorittavat myös omistuksen rekisteröintiin liittyvät toimenpiteet kauppatyypin mukaan.
Välittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen, kun kauppahinta ja mahdollinen varainsiirtovero on maksettu ostajan pankissa. Välittäjä voi ladata DIAS-kaupan dokumentit välitysjärjestelmästään ja lähettää ne tarvittaessa isännöitsijälle.
Katso tarkemmat kuvaukset asunto-osakekaupan vaiheista ja niiden käsittelyajoista täältä.
Kiinteistökaupan eteneminen
Välittäjä luonnostelee kauppakirjan ja lähettää sen kaupan osapuolille hyväksyttäväksi. Kun osapuolet ovat hyväksyneet kauppakirjan sisällön, välittäjä lähettää kaupan tiedot DIASissa pankkien käsittelyyn.
Sekä ostajan että myyjän pankki hoitaa asiakkaansa kanssa kauppaa varten tarvittavat valmistelut kuntoon. Pankit kuittaavat valmistelut kaupalla tehdyksi, kun tarvittavat asiat on sovittu kaupan osapuolten kanssa ja kauppa voi pankin puolesta edetä kaupankäyntivaiheeseen.
Välittäjä voi käynnistää kaupalla allekirjoitukset, kun molemmat pankit ovat kuitanneet DIASiin kaupan valmistelut tehdyksi.
Kun DIAS-kaupan kohteena on kiinteistö tai vuokraoikeus, allekirjoitukset tehdään kahdessa osassa. Ensin kaupan osapuolet saavat kutsun allekirjoittamaan kaupan valtuutukset asiointipalvelussa (asiointi.dias.fi).
Kun kaikki kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet valtuutukset, saavat kaupan osapuolet kukin vuorollaan kutsun allekirjoittamaan kauppakirjan Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palveluissa (KVP) sivustolla kiinteistoasiat.fi. Molempiin palveluihin tunnistaudutaan henkilökohtaisilla verkkopankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai Hightrust.id-sovelluksella.
Kun kauppakirja on allekirjoitettu KVP:ssä, siirtyy tieto kaupan toteutumisesta DIASin kautta pankeille. Tämän jälkeen pankit hoitavat kaupan maksut kaupan osapuolten antamien valtuutusten mukaisesti.
Mikäli kaupassa on siirtyviä panttikirjoja, DIAS lähettää automaattisesti siirtohakemuksen KVP:hen odottamaan myyjän pankin hyväksyntää. Myyjän pankki käy hyväksymässä panttikirjojen siirron KVP:ssä, kun pankki on vastaanottanut kauppahinnan ostajan pankilta.
Ostajan on DIAS-kiinteistökaupassa tehtävä varainsiirtoveroilmoitus verottajalle itse. Ostajan tulee tehdä ilmoitus myös siinä tapauksessa, vaikka hänen ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Jos ostajia on useampi, jokaisen ostajan täytyy tehdä ilmoitus omalta osaltaan. Varainsiirtoveroilmoitus tulee olla tehty, jotta omistuksenrekisteröintihakemus voidaan käsitellä loppuun.
Ostajan pankki lataa kuitin kauppahinnan maksusta DIASiin, joka välittää sen Maanmittauslaitokselle omistuksen rekisteröintihakemusta varten. Kun ostaja on tehnyt varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle, Verohallinto vahvistaa Maanmittauslaitokselle, että ilmoitus on vastaanotettu. Tämän jälkeen Maanmittauslaitos ratkaisee omistuksen rekisteröinnin. DIAS välittää tiedon ratkenneesta lainhuudosta tai vuokraoikeuden siirrosta kaupan pankeille ja kauppa kuitataan valmiiksi DIASissa. Välittäjä näkee tiedon kaupan valmistumisesta välitysjärjestelmästään.
Katso tarkemmat kuvaukset DIAS-kiinteistökaupan vaiheista ja niiden käsittelyajoista täältä.