Usein kysyttyjä kysymyksiä

Perinteisestä kaupasta poiketen DIAS-kaupalle ei varata etukäteen tarkkaa ajankohtaa, vaan kauppa etenee vaiheittain yhdessä sovitun aikataulun mukaisesti. Välittäjä lähettää kaupan DIASiin omasta välitysjärjestelmästään, jonka jälkeen pankit aloittavat kaupan valmistelun. Pääsääntöisesti DIAS-kauppa on valmis allekirjoitettavaksi noin viiden pankkipäivän kuluttua kaupan lähettämisestä DIASiin. Yksittäisen kaupan valmistelun kesto on kuitenkin aina asiakas- ja pankkikohtainen.

Valmisteluvaiheen jälkeen välittäjä käynnistää kaupan allekirjoitusvaiheen omasta välitysjärjestelmästään. Allekirjoitusten jälkeen kauppa etenee DIASissa pankkien maksuihin. Kaupan maksujen jälkeen pankit hoitavat kauppatyypin mukaan joko omistuksen rekisteröintiin liittyvät toimet tai panttikirjojen siirrot.

Katso tarkemmat asunto-osakekaupan vaiheet ja tavoitekäsittelyajat täältä.

Katso tarkemmat kiinteistökaupan vaiheet ja tavoitekäsittelyajat täältä.

Tällä hetkellä DIAS-kauppaa ei valitettavasti voi tehdä ilman välittäjää. DIAS-kaupan toteuttamiseen tarvitaan aina kiinteistönvälittäjä, joka käynnistää kaupan omasta välitysjärjestelmästä.

4.6.2026 alkaen DIASin asiointipalvelu (asiointi.dias.fi) on käytettävissä suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi.

Käyttäjä voi vailita valita asiointipalvelussa haluamansa kielen ja seurata kauppan etenemistä valitsemallaan kielellä.

Lisäksi kaikki DIASin lähettämät viestit sisältävät tiedot ja ohjeet suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi.

Asiakaspalvelumme palvelee suomeksi, ruotsiksi ja englanniksi tarpeidesi mukaan. Myös DIAS-palvelua koskevaa esitemateriaalia on saatavilla ruotsiksi ja englanniksi. Lataa ne tämän Mikä on DIAS? -sivun lopusta.

DIASin suoria asiakkaita ovat kiinteistövälitysjärjestelmät ja pankit. DIAS tekee sopimukset näiden tahojen kanssa.

DIASin hinta riippuu siitä, mikä välitysjärjestelmä välittäjällä on käytössä. Välittäjä voi kysyä lisätietoja aiheesta välitysjärjestelmän toimittajalta.

Huomioithan, että myös pankit saattavat veloittaa sähköiseen asuntokauppaan liittyviä kuluja kaupan osapuolilta. Näissä tapauksissa kyseessä on pankin ja asiakkaan välinen asia, johon DIAS ei voi ottaa kantaa. Suosittelemme kysymään ajantasaisen hinnaston suoraan jokaiselta toimijalta.

Kauppa ei ole mahdollinen DIASin kautta, jos myyjiä on useita ja myyjillä on keskenään eri pankit. Myös usean ostajan tapauksessa pitää ostajilla olla keskenään sama pankki.

Myyjällä ja ostajalla voi puolestaan olla eri pankit.

Huomioithan, että kaupan käynnistyksen jälkeen ei voi mitään tietoja DIASissa enää muuttaa, joten tietojen tulee olla oikein kauppaa käynnistäessä ja kauppakirjan on oltava lopullisessa muodossa. Mikäli kaupan käynnistyksen jälkeen on tarpeen tehdä tietoihin muutoksia, kauppa tulee keskeyttää ja käynnistää uudelleen.

Kyllä voi. DIAS-kaupan osapuolena voi olla osakeyhtiö. Osakeyhtiö voi olla osapuolena kiinteistökaupoissa sekä asunto-osakekaupoissa.

Lue lisää asunto-osakeyhtiön kaupoista täältä ja kiinteistökaupoista täältä.

Asunto-osakkeen DIAS-kauppa onnistuu, kun myyjänä on jakamaton kuolinpesä. Mikäli kuolinpesä on ostajana, kauppaa ei voida tehdä DIASin kautta. Lisätietoja kuolinpesäkaupoista löydät täältä.

Kiinteistökaupassa kuolinpesä ei voi olla osapuolena tällä hetkellä.

DIAS-kauppaa ei voi tehdä valtakirjalla. Kaikkien ostajien ja myyjien pitää allekirjoittaa kauppa henkilökohtaisesti omilla pankkitunnuksilla tai mobiilivarmenteella.

Kuolinpesäkaupoissa allekirjoittajien tulee olla oikeustoimikelpoisia yksityishenkilöitä, jotka allekirjoittavat kuolinpesän kaupan henkilökohtaisesti omilla pankkitunnuksillaan tai mobiilivarmenteella.

Mikäli yritys on kaupan osapuolena, kaupan voi allekirjoittaa yrityksen nimenkirjoitusoikeudellinen henkilö tai henkilöt.

DIAS ei estä kaupan käynnistämistä, vaikka jollakin kaupan osapuolella on turvakielto. On kuitenkin tärkeää, että turvakieltoasiakas ymmärtää, että DIAS-kaupassa osapuolten tiedot näkyvät kauppakirjassa ja allekirjoituspalvelussa kaikille. Mikäli kaupalle tarvittavia tietoja ei voida näyttää muille kaupan osapuolille, DIAS-kauppaa ei ole mahdollista tehdä.

Huomioithan, että kiinteistökaupassa KVP-kauppakirjassa henkilötunnus on pakollinen tieto ja se näkyy myös allekirjoitusvaiheessa kaupan osapuolille, eikä sitä voida poistaa. Asunto-osakkeen kaupoissa henkilötunnus on lähtökohtaisesti näkyvissä kauppakirjalla ja myös allekirjoituspalvelussa riippuen kauppatyypistä.

• Jos kyseessä on sähköistyvän osakekirjan kauppa (osakeluettelo Huoneistotietojärjestelmässä, mutta kauppa tehdään paperisella osakekirjalla), niin ostajan ja myyjän osoitteita ei näytetä DIAS-järjestelmässä, vaan ainoastaan kohteen osoite. Asiointi.dias.fi -palvelussa oma henkilötunnus näkyy vain käyttäjälle itselleen. Muut kaupan osapuolet näkevät tässä kauppatyypissä vain henkilön koko nimen ja kaupan kohteen osoitteen.
• Jos kyseessä on sähköinen asunto-osakkeen kauppa (kauppa tehdään sähköisellä omistajamerkinnällä), ostajan henkilötunnus näkyy myös myyjälle asiointi.dias.fi -palvelussa. Tämä on kauppatyyppiin liittyvän sähköisen suostumuksen ominaisuus, sillä Maanmittauslaitoksen mukaan saajien tiedot (nimi, henkilötunnus ja ostettava omistusosuus) ovat pakollisia tietoja suostumukselle.

Valitettavasti ulosotossa olevat kohteet eivät sovellu DIAS-kaupoiksi, sillä näissä kaupoissa usein maksujen ja mahdollisesti myös omistuksen rekisteröinnin vaiheet poikkeavat DIAS-prosessista.

DIAS-prosessissa kauppahinnan maksu tapahtuu aina ostajan pankilta myyjän pankille, kun taas ulosottokohteen myynnissä varat maksetaan lähtökohtaisesti ulosottotoimiston tilille ja myynnistä jäävät varat jaetaan muille velkojille kellonlyömällä sovittuna päivänä. Myös välityspalkkion maksu ulosottokohteissa poikkeaa DIAS-prosessista, jossa palkkio tulisi aina maksaa myyjän pankin toimesta. Ulosottokohteissa ulosottoviranomainen suorittaa välityspalkkion maksun kauppasummasta.

Kyllä. Paperisella osakekirjalla kauppa onnistuu myös tilanteessa, jossa osakekirja ei ole pankissa lainan vakuutena. Tällöin tarvitset välittäjänä kopion vapaana olevasta osakekirjasta, joka liitetään kaupan tietoihin kaupan käynnistyksen yhteydessä. Myyjän tulee toimittaa osakekirja viimeistään kaupan valmisteluvaiheen aikana omaan eli myyjän pankkiin. 

Lue lisää artikkelista Tuki kaupoille, joissa osakekirja on myyjän hallussa.

DIAS-kaupan voi tehdä, vaikka ostaja ei ota lainaa, tai ostettava kohde ei jää pankille lainan vakuudeksi. Kaupan voi tehdä yhä myös niissä tapauksissa, joissa ostajalle tulee laina ja vakuus jää pankille. Ostajan pankki on kaupalla mukana koko prosessin ajan, vaikka lainaa ei tulisikaan.

Ei voi. DIAS-kaupassa tulee toistaiseksi olla aina paperinen osakekirja tai sähköinen omistajamerkintä, eli väliaikaistodistuksella ei voi valitettavasti tehdä DIAS-kauppaa.

Kyllä voi, mikäli kauppahinta maksetaan lunastuslausekkeesta huolimatta yhdessä erässä. Lisätietoja DIAS-kaupan edellytyksistä täältä: Edellytyksien tarkistaminen.

Tämä vaihtelee välittäjän käyttämän välitysjärjestelmän mukaan.

Välittäjän tulee tarkastaa välitysjärjestelmänsä toimittajalta, miten autopaikkakaupat tulee hoitaa kyseisessä välitysjärjestelmässä. Osassa välitysjärjestelmiä autopaikkojen kaupat on aina tehtävä omalla toimeksiannolla ja erillisenä kauppana.

Jos välitysjärjestelmä tarjoaa tuen useamman osakesarjan DIAS-kauppaan, niin silloin se onnistuu. Samalla kaupalla myytävien osakesarjojen tulee kuitenkin olla samasta taloyhtiöstä ja kaikista kaupalla myytävistä osakkeista tulee olla joko paperinen osakekirja tai sähköinen omistajamerkintä. Huomioithan myös, että kaikkien kauppakirjan osakesarjojen osalta tulisi kaupan osapuolten olla yhtenevät.

Lue lisää: Edellytyksien tarkistaminen.

Ei voi. DIASissa voi tällä hetkellä tehdä käytetyn asunnon kaupan, jossa on paperinen osakekirja tai sähköinen omistajamerkintä Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä. DIAS-kauppa ei myöskään onnistu RS-kohteesta.

Ei voi. DIAS-kaupassa voi tällä hetkellä olla vain yksi maksuerä, johon omistusoikeuden siirtyminen on sidottu.

Kyllä voi. Asunto-osakekaupat ja kiinteistökaupat onnistuvat DIASissa, kun kaupassa käsiraha on maksettu etukäteen välitysliikkeen asiakasvaratilille tai myyjälle.

Kiinteistöosakeyhtiö käyttäytyy DIASin näkökulmasta kuten asunto-osakeyhtiö, mikäli kohteen omistus osoitetaan paperisella osakekirjalla. Asunnosta on osakesarja, joka oikeuttaa määrätyn asunnon hallintaan yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Teknistä estettä kyseiselle kaupalle DIASin näkökulmasta ei ole.

Mikäli kiinteistöosakeyhtiö ei ole Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä, tulee DIAS-kaupan mahdollisuus varmistaa vielä suoraan pankeista etukäteen erityisesti siinä tapauksessa, kun kohde ei mene ostajan pankille ostajan lainan vakuudeksi kaupan jälkeen. Edellytysten mukaisesti ostaja ilman lainaa -kauppa onnistuu DIASissa silloin, kun taloyhtiön osakeluettelo on Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä.

Mikäli myyjä tai ostaja haluaa maksaa yhtiölainan tai huoneistokohtaiset vastikerästit DIAS-kaupan yhteydessä, hänen pitää sopia niiden poismaksusta erikseen oman pankkinsa kanssa ja hoitaa ne DIASin ulkopuolella. Huomioithan, että DIASiin ei välity yhtiölainan tai vastikerästien poismaksuun liittyviä tietoja tai kuittia.

Ei tarvita, koska kauppakirja allekirjoitetaan Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP:ssa).

Asunto-osakekaupassa kauppakirja allekirjoitetaan DIASin asiointipalvelussa, sivustolla asiointi.dias.fi. Kiinteistökaupassa samassa asiointipalvelussa allekirjoitetaan kauppaan liittyvät valtuutukset. Kaupan osapuoli pääsee asiointipalveluun suoraan syöttämällä verkkoselaimeensa osoitteen asiointi.dias.fi. Asiointipalvelussa kaupan osapuoli tunnistautuu ensin vahvasti omilla pankkitunnuksillaan tai mobiilivarmenteella, minkä jälkeen hän näkee kauppansa tiedot. Kaupan osapuolilla on 24 tuntia aikaa suorittaa allekirjoitus palvelussa.

Kiinteistökaupassa kauppakirja allekirjoitetaan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa sen jälkeen, kun kauppaan liittyvät valtuutukset on ensin allekirjoitettu. Jos kaupan osapuoli ei ole saanut kutsua KVP:hen, hän pääsee palveluun suoraan syöttämällä verkkoselaimeensa osoitteen kiinteistoasiat.fi. Palvelussa kaupan osapuoli tunnistautuu ensin vahvasti omilla pankkitunnuksillaan tai mobiilivarmenteella, minkä jälkeen hän näkee kauppansa dokumentit.

Allekirjoituslinkki lähetetään sähköpostiosoitteeseen, jonka välittäjä on syöttänyt asiakkaan tietoihin välitysjärjestelmässä. Jos kutsu ei ole mennyt perille:

1. Välittäjä voi tarkastaa onko kaupan osapuolen sähköpostiosoite syötetty oikein välitysjärjestelmään.
2. Kaupan osapuoli voi tarkistaa roskapostikansiostaan, että onko viesti mennyt sinne.

Lisätietoja asunto-osakekaupan allekirjoitusvaiheesta löydät tästä.

Lisätietoja kiinteistökaupan allekirjoitusvaiheesta löydät tästä.

DIAS-kaupassa ostajan mahdollisen varainsiirtoveron maksaa ostajan pankki. Pankki saa veron maksuun tarvittavat tiedot suoraan DIASista, sillä DIAS hakee Verohallinnon rajapinnan kautta ostajakohtaiset veron maksutiedot sen jälkeen, kun kauppakirja on allekirjoitettu.

Asunto-osakekaupassa pankki maksaa ostajien varainsiirtoveron välitysjärjestelmään syötettyjen tietojen perusteella eli ostajakohtainen veron määrä tulee välitysjärjestelmästä. Jos ostajalle on merkitty maksettavaksi varainsiirtoveroa, DIAS hakee pankille Verohallinnon rajapinnan kautta ostajan varainsiirtoveron maksuun tarvittavan viitenumeron ja muut maksutiedot kauppakirjan allekirjoitusten jälkeen, joten mitään erillistä dokumenttia varainsiirtoveron maksua varten ei tarvitse lisätä kaupan liitteeksi. Asunto-osakkeen DIAS-kaupassa kuitti varainsiirtoveron maksusta löytyy välitysjärjestelmästä sen jälkeen, kun pankki on maksanut veron, ja sen pohjalta välittäjä voi tehdä VSV-ilmoituksen verottajalle sekä ilmoituksen kaupasta isännöitsijälle.

Kiinteistökaupassa veron määrä ei tule välitysjärjestelmästä, vaan varainsiirtovero on ostajan vastuulla. Ostajan pankki käy kaupan valmisteluvaiheessa ostajan kanssa läpi varainsiirtoveron maksuun liittyvät yksityiskohdat, eli maksaako ostaja kaupassa veroa ja kuinka paljon. DIAS-kaupassa pankki maksaa veron ostajan puolesta, mutta kiinteistön kaupassa pankki ei lataa veron maksusta kuittia DIASiin välittäjän saatavaksi, sillä välittäjä ei tarvitse kuittia.

Asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtovero on maksettava sekä ilmoitettava Verohallinnon ohjeen mukaan viimeistään seitsemän päivän kuluttua siitä, kun kaikki kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan sähköisesti.

DIAS-kaupassa kiinteistönvälittäjän kannattaa tehdä varainsiirtoveroilmoitus heti, kun ostajan pankki on maksanut kauppahinnan ja mahdollisen varainsiirtoveron, jotta lain vaatimus täyttyy. Mikäli ilmoitus tehdään myöhemmin kuin seitsemän päivän kuluttua kaupan allekirjoituksista, Verohallinto voi määrätä verosta vastuussa olevalle taholle myöhästymismaksun.

Lue lisää täältä: Varainsiirtoveroilmoitus asunto-osakkeen kaupassa.

Kiinteistökaupassa ostajan pankki maksaa varainsiirtoveron kauppahinnan maksun yhteydessä, mutta ostajan tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle itse.

Verohallinnon lausunnon mukaan ostajalle ei tule myöhästymisseuraamuksia, jos hän antaa varainsiirtoveroilmoituksen viimeistään kolmantena päivänä luovutussopimuksen allekirjoituksesta tai viimeistään seuraavana mahdollisena pankkipäivänä.

Lue lisää täältä: Varainsiirtoveroilmoitus kiinteistökaupassa.

Kauppa on sähköisen suostumuksen alainen, kun taloyhtiön osakeluettelo on HTJ:ssa, kaikki kaupan osapuolet ovat yksityishenkilöitä (ei yrityksiä tai kuolinpesiä) ja kaupan kohteena on koko osake eli osuudet 1/1. Kun kauppa on sähköisen suostumuksen alainen, DIAS hyödyntää Maanmittauslaitoksen hakemusrajapintoja HTJ-hakemusten lähettämiseen. Hakemuksia varten DIAS kerää kauppakirjan allekirjoitusten yhteydessä kaupan osapuolilta omistuksen ja mahdollisen panttauksen rekisteröintiin tarvittavat sähköiset suostumukset.